निर्माण में शेयर भागीदारी समझौते के तहत दावे के अधिकारों का असाइनमेंट। इक्विटी भागीदारी समझौते (डीपीए) के तहत अधिकारों का असाइनमेंट इक्विटी भागीदारी समझौते के असाइनमेंट को पंजीकृत करने की समय सीमा

नई इमारत में अपार्टमेंट खरीदते समय असाइनमेंट काफी लोकप्रिय प्रकार का लेनदेन है।

हमारा सुझाव है कि आप यह पता लगाएं कि खरीदार के लिए अधिकतम लाभ और न्यूनतम जोखिम के साथ इसे कैसे पूरा किया जाए।

लेन-देन करने की प्रक्रिया उस समझौते के आधार पर भिन्न होती है जिसके आधार पर डेवलपर अपार्टमेंट बेचता है: इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत या आवास निर्माण सहकारी में शामिल होकर। यह लेख इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत अधिकारों के हस्तांतरण पर चर्चा करेगा

असाइनमेंट का सार क्या है?

एक बहुमंजिला इमारत के निर्माण में कई साल लग जाते हैं और जैसे-जैसे इमारत का निर्माण पूरा होने की तारीख करीब आती है, प्रति वर्ग मीटर कीमत धीरे-धीरे बढ़ती जाती है। फाउंडेशन पिट चरण में एक अपार्टमेंट बाद के चरणों की तुलना में सस्ता होता है - यही वह समय होता है जब निवेशक बाद में इसे बेचने की दृष्टि से एक अपार्टमेंट खरीदना पसंद करते हैं। जब किसी अपार्टमेंट को घर के परिचालन में लाने से पहले दोबारा बेचा जाता है, तो एक विशेष लेनदेन संपन्न होता है - दावे के अधिकारों का असाइनमेंट (असाइनमेंट समझौता)।

मुख्य बात जो खरीदार को समझनी चाहिए वह यह है कि वह स्वयं अपार्टमेंट नहीं खरीद रहा है, बल्कि उस पर दावा करने का अधिकार है। अर्थात्, उसे न केवल एक अपार्टमेंट प्राप्त करने का अधिकार प्राप्त होता है, बल्कि निर्माणाधीन वस्तु में निवेश करते समय वह जो जोखिम उठाता है, साथ ही शेयर भागीदारी समझौते को पूरा करने के दायित्व भी प्राप्त करता है।

बोनस स्थानांतरित करें

अक्सर, अपने पसंदीदा घर में रहने का यह एकमात्र अवसर होता है यदि सभी अपार्टमेंट बिक गए हों या उनकी कीमतें काफी बढ़ गई हों। प्रतिस्पर्धी बने रहने के लिए, शेयरधारक (निवेशक) डेवलपर द्वारा बाकी विकल्प बेचने की तुलना में काफी सस्ता अपार्टमेंट प्रदान करता है। इसके अलावा, आपको गृहप्रवेश के लिए लंबे समय तक इंतजार नहीं करना पड़ेगा - अधिकार आमतौर पर लगभग पूर्ण घरों में आवंटित किए जाते हैं।

सौदेबाजी के गुर या अधिकतम लाभ कैसे प्राप्त करें

लाभ को अधिकतम करने के लिए, निवेशक संपत्ति के संचालन के समय के करीब असाइनमेंट द्वारा अपार्टमेंट बेचने की कोशिश करते हैं, और हस्तांतरण और स्वीकृति प्रमाणपत्र (अपार्टमेंट की स्वीकृति) पर हस्ताक्षर करने से पहले उन्हें बेचने के लिए समय होना आवश्यक है। इस अधिनियम पर हस्ताक्षर करने के बाद और संपत्ति पंजीकृत होने तक औसतन 3-5 महीने बीत जाते हैं, और इस अवधि के दौरान अपार्टमेंट को फिर से पंजीकृत करना असंभव है। तदनुसार, बड़ी संख्या में अपार्टमेंट वाली इमारतों में, वस्तु के परिचालन में आने के समय के करीब, आप विक्रेताओं के साथ सुरक्षित रूप से सौदेबाजी कर सकते हैं और खरीद पर महत्वपूर्ण बचत कर सकते हैं।

ठेकेदार कंपनियों के साथ भी स्थिति ऐसी ही है, जिन्हें प्रदान की गई सेवाओं या सामग्रियों की आपूर्ति के बदले डेवलपर से आवास प्राप्त हुआ। ऐसी कंपनियां आमतौर पर कम कीमत पर अपार्टमेंट पेश करती हैं क्योंकि उन्हें कार्यशील पूंजी की आवश्यकता होती है।

कहां उत्पन्न हो सकती हैं दिक्कतें?

सबसे पहले, समस्याग्रस्त आवास खरीदने का जोखिम है, जिसकी डिलीवरी की तारीख में अज्ञात अवधि के लिए देरी होगी, या यह बिल्कुल भी पूरा नहीं होगा। शायद पहले शेयरधारक (असाइनर) ने अपार्टमेंट आवंटित करने का फैसला किया क्योंकि उसे कुछ तकनीकी समस्याएं और उल्लंघन मिले। इसलिए, खरीदार (असाइनी) का मुख्य कार्य असाइनमेंट के कारणों का पता लगाना, डेवलपर के बारे में जानकारी की पूरी तरह से जांच करना और शेयर भागीदारी समझौते का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना है। साथ ही, एक संभावित इक्विटी धारक को निम्नलिखित वित्तीय खर्चों के लिए तैयार रहना चाहिए:

• विक्रेता खरीदार को "मुआवजा" हस्तांतरित कर सकता है - असाइनमेंट के लिए दस्तावेजों को फिर से जारी करने की लागत (लगभग 30-50 हजार रूबल)
• यदि बंधक के साथ खरीदा गया आवास हस्तांतरित किया जाता है, तो बैंक को ऋणभार को हटाने के लिए कमीशन के भुगतान की आवश्यकता हो सकती है (बकाया ऋण की राशि का 1-2%)।
• लेनदेन के लिए आवश्यक नोटरी दस्तावेजों की लागत लगभग 3 हजार रूबल होगी।

खरीदार के लिए लेनदेन पूरा करने के लिए चरण-दर-चरण निर्देश

अपने भविष्य के अपार्टमेंट पर निर्णय लेने और विक्रेता से सहमत होने के बाद, आपको यह करना होगा:

दस्तावेज़ों का विश्लेषण करें और तैयार करें

1. हम शेयरधारक के अधिकारों और दायित्वों पर विशेष ध्यान देते हुए "बुनियादी" इक्विटी भागीदारी समझौते का अध्ययन करते हैं। इस स्तर पर, वित्तीय दायित्वों (पंजीकरण लागत) के विभाजन पर विक्रेता के साथ सहमत होना संभव होगा। यदि कठिनाइयाँ या ग़लतफ़हमियाँ उत्पन्न होती हैं, तो आप वकील की मदद ले सकते हैं।
2. निर्माणाधीन आवास के लिए वर्तमान शेयरधारक द्वारा पूर्ण या आंशिक भुगतान की पुष्टि करने वाले सुलह अधिनियम (जिसे आपसी निपटान अधिनियम के रूप में भी जाना जाता है) का अनुरोध करें।
3. जीवनसाथी की नोटरीकृत सहमति या उनकी अनुपस्थिति का प्रमाण पत्र पर बातचीत करें।

अनुबंध पत्र पर हस्ताक्षर कीजिये

1. असाइनमेंट समझौते पर हस्ताक्षर आमतौर पर डेवलपर के कार्यालय में होता है, जो अपनी ओर से समझौते का समर्थन भी करता है (यदि ऐसी आवश्यकता समझौते में निर्दिष्ट है)।
   महत्वपूर्ण: यदि संपत्ति बंधक के साथ खरीदी गई थी, तो आपको इस लेनदेन के लिए बैंक की सहमति प्राप्त करनी होगी और ऋण खरीदार को हस्तांतरित करना होगा। इस मामले में, आपको बैंक के लिए दस्तावेजों का एक पूरा पैकेज तैयार करना होगा, जो आमतौर पर ऋण प्राप्त करने के लिए आवश्यक होता है। यदि आप अपार्टमेंट की पूरी कीमत चुकाने को तैयार हैं, तो बैंक आपको ऋणभार हटाने के लिए कमीशन का भुगतान करने के लिए कह सकता है।
2. राज्य पंजीकरण सेवा (रोसरेस्टर) के साथ अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण पर समझौते के लिए एक अतिरिक्त समझौता पंजीकृत करें। यह सेवा आमतौर पर डेवलपर द्वारा प्रदान की जाती है। कानूनी तौर पर, पंजीकरण के बाद ही असाइनमेंट लागू होता है।

विक्रेता को धन का हस्तांतरण

सबसे लोकप्रिय और सुरक्षित भुगतान विधि सुरक्षित जमा बॉक्स के माध्यम से है। इसके अलावा, विक्रेता Rosreestr से पंजीकृत दस्तावेज़ प्राप्त करने के बाद ही पैसा लेता है - यानी, जब स्वामित्व अधिकार पहले ही आधिकारिक तौर पर आपको हस्तांतरित कर दिया गया हो।

कभी-कभी विक्रेता लेनदेन के समय धन हस्तांतरित करने पर छूट की पेशकश कर सकता है, ताकि अनुबंध के पुन: पंजीकरण के लिए इंतजार न करना पड़े, जिसमें आमतौर पर कई हफ्तों से लेकर कई महीनों तक का समय लगता है। हालाँकि, इस मामले में, एक जोखिम है कि समझौता कुछ कारणों से पंजीकृत नहीं किया जाएगा: राज्य शुल्क का गलत भुगतान, समझौते में त्रुटि, नोटरी दस्तावेज़, आदि। यह जोखिम छोटा है, लेकिन गेम मोमबत्ती के लायक है या नहीं, यह आपको तय करना है।

लेन-देन के बाद, Rosreestr की मुहर के साथ मूल असाइनमेंट समझौता और शेयर भागीदारी समझौता प्राप्त करना सुनिश्चित करें। साथ ही, पहले शेयरधारक से अपार्टमेंट के लिए भुगतान की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ एकत्र करना सुनिश्चित करें।

तो, आइए संक्षेप में बताएं:

यदि आप नई इमारतों में एक अपार्टमेंट खरीदना चाहते हैं तो असाइनमेंट पैसे बचाने का एक वास्तविक अवसर है
1. दस्तावेजों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना और लेनदेन की शर्तों की जांच करना आवश्यक है
2. वित्तीय लागतों के बारे में डेवलपर और बैंक (यदि अपार्टमेंट पर बंधक है) का पता लगाना और विक्रेता के साथ उनके वितरण पर सहमत होना महत्वपूर्ण है।

असाइनमेंट के लिए खरीदार द्वारा आवश्यक दस्तावेजों का पैकेज

आवेदक निर्माण में साझा भागीदारी और उसके अतिरिक्त समझौतों के लिए समझौते को पंजीकृत करने से इनकार करने से सहमत नहीं है

1. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते का राज्य पंजीकरण समझौते के पक्षों (डेवलपर, साझा निर्माण में भागीदार) के आवेदन के आधार पर किया जाता है।

2. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण के लिए, डेवलपर द्वारा एक अपार्टमेंट बिल्डिंग और (या) अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में पहले भागीदार के साथ, इस संघीय कानून द्वारा प्रदान किए गए दस्तावेजों के साथ संपन्न हुआ। साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण के लिए निम्नलिखित आवश्यक हैं:

1) बिल्डिंग परमिट. आवेदक को निर्माण परमिट जमा न करने का अधिकार है। यदि आवेदक द्वारा निर्माण परमिट प्रस्तुत नहीं किया जाता है, तो पंजीकरण प्राधिकारी आवास निर्माण के लिए एकीकृत सूचना प्रणाली के साथ रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर को बनाए रखने के लिए संघीय राज्य सूचना प्रणाली की सूचना बातचीत के माध्यम से एक निर्माण परमिट प्राप्त करता है, और इसकी अनुपस्थिति में निर्दिष्ट प्रणाली में प्रासंगिक जानकारी, निर्माण परमिट जारी करने वाले प्राधिकरण में एक निर्माण परमिट (निर्माण परमिट में निहित जानकारी) का अनुरोध करती है, जो अधिकार पंजीकरण से अनुरोध प्राप्त होने की तारीख से दो कार्य दिवसों से अधिक के भीतर इसे जमा नहीं करती है। अधिकार;

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2) बनाए जा रहे अपार्टमेंट भवन, अन्य अचल संपत्ति वस्तु की एक योजना, जिसमें उसका स्थान, आवासीय और गैर-आवासीय परिसरों की संख्या, पार्किंग स्थान, प्रत्येक निर्दिष्ट परिसर का नियोजित क्षेत्र और स्थित पार्किंग स्थान दर्शाया गया हो। बनाई जा रही अपार्टमेंट बिल्डिंग, अन्य रियल एस्टेट वस्तु;

3) परियोजना घोषणा. आवेदक को परियोजना घोषणा प्रस्तुत न करने का अधिकार है। यदि परियोजना घोषणा आवेदक द्वारा प्रस्तुत नहीं की जाती है, तो अधिकार पंजीकरण प्राधिकरण इसे एकीकृत आवास निर्माण सूचना प्रणाली के साथ रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर को बनाए रखने के लिए संघीय राज्य सूचना प्रणाली की सूचना बातचीत के माध्यम से प्राप्त करता है;

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6) डेवलपर के दायित्वों के लिए एक गारंटी समझौता, जिसकी अधिकृत पूंजी का आकार 30 दिसंबर, 2004 एन 214-एफजेड के संघीय कानून के अनुसार संपन्न हुआ है "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी पर और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर" 30 दिसंबर, 2004 एन 214-एफजेड के संघीय कानून की आवश्यकताओं का अनुपालन नहीं करता है "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी और कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर" रूसी संघ के", एक अपार्टमेंट भवन के साझा निर्माण में भागीदारी के समझौते के तहत;

7) उन नागरिकों की सूची जिनके पास मानक आवास खरीदने का अधिकार है, जो आवास क्षेत्र में एकीकृत विकास संस्थान के भूमि भूखंडों पर या भूमि भूखंडों पर बनाया गया था या बनाया जा रहा है, जिसके लिए राज्य स्वामित्व सीमांकित नहीं है, जिसके लिए एकीकृत संस्थान आवास क्षेत्र में विकास संघीय कार्यकारी निकाय अधिकारियों की ओर से संघीय संपत्ति के प्रबंधन के कार्यों का निपटान करता है, और जिन्हें मानक आवास के निर्माण के लिए मुफ्त उपयोग या पट्टे के लिए स्थानांतरित किया जाता है, जिसमें ऐसे निर्माण के उद्देश्य से उनका व्यापक विकास भी शामिल है। आवास, या मानक आवास की न्यूनतम आवश्यक मात्रा के निर्माण के लिए पट्टा, जिसमें संघीय कानून द्वारा प्रदान की गई शर्तों के तहत न्यूनतम आवश्यक मात्रा में मानक आवास और अन्य आवास निर्माण के उद्देश्य से उनका व्यापक विकास शामिल है। 24 जुलाई 2008 की संख्या 161-एफजेड "आवास निर्माण के विकास को बढ़ावा देने पर।" यदि आवेदक निर्दिष्ट सूचियाँ प्रस्तुत नहीं करता है, तो पंजीकरण प्राधिकारी अधिकृत स्थानीय सरकारी निकाय से निर्दिष्ट सूचियों का अनुरोध करता है, जिसने 24 जुलाई, 2008 के संघीय कानून एन 161-एफजेड के अनुसार निर्दिष्ट सूचियों को मंजूरी दे दी है "विकास को बढ़ावा देने पर" हाउसिंग कंस्ट्रक्शन" और इस तरह के अनुरोध की प्राप्ति की तारीख से दो व्यावसायिक दिनों से अधिक के भीतर अनुरोधित जानकारी जमा करने के लिए बाध्य है।

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3. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए प्रत्येक समझौते के राज्य पंजीकरण पर, आवासीय परिसर, पार्किंग स्थान, गैर-आवासीय परिसर के हस्तांतरण के लिए प्रदान करना, 26 अक्टूबर, 2002 के संघीय कानून के अनुच्छेद 201.1 के अनुच्छेद 1 के उप-अनुच्छेद 3.1 में परिभाषित किया गया है। 127-एफजेड "दिवालियापन (दिवालियापन) पर", मुआवजे निधि में अनिवार्य कटौती (योगदान) के डेवलपर द्वारा भुगतान का तथ्य संघीय कानून द्वारा निर्धारित तरीके से सत्यापित किया जाता है "अधिकारों की सुरक्षा के लिए एक सार्वजनिक कानून कंपनी पर" राज्य पंजीकरण के लिए प्रस्तुत साझा निर्माण में भागीदारी के समझौते के अनुसार, डेवलपर्स के दिवालियापन (दिवालियापन) की स्थिति में और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर साझा निर्माण में भाग लेने वाले नागरिकों की संख्या। यह सत्यापन सार्वजनिक कानून कंपनी "नागरिकों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए कोष - साझा निर्माण में प्रतिभागियों" के अंतरविभागीय इलेक्ट्रॉनिक इंटरैक्शन की एकीकृत प्रणाली का उपयोग करके अनुरोध भेजकर अधिकारों के पंजीकरण प्राधिकरण द्वारा किया जाता है, जो प्रदान करने के लिए बाध्य है। अनुरोधित जानकारी अधिकार के पंजीकरण के लिए प्राधिकरण का अनुरोध प्राप्त होने के दिन से एक कार्यदिवस के भीतर नहीं होनी चाहिए।

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4. एक अपार्टमेंट बिल्डिंग और (या) अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी के लिए बाद के समझौतों के राज्य पंजीकरण के दौरान अधिकारों के लिए पंजीकरण प्राधिकरण को उन दस्तावेजों का अनुरोध करने का अधिकार नहीं है जो पहले भागीदारी के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण के लिए प्रस्तुत किए गए थे। साझा निर्माण में डेवलपर द्वारा एक अपार्टमेंट बिल्डिंग और (या) अचल संपत्ति के एक अन्य टुकड़े के साझा निर्माण में पहले भागीदार के साथ निष्कर्ष निकाला गया, और रजिस्ट्री फ़ाइल में रखा गया।

5. एक अपार्टमेंट बिल्डिंग और (या) अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में पहले भागीदार के साथ डेवलपर द्वारा संपन्न साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते के राज्य पंजीकरण की तारीख से पांच कार्य दिवसों के भीतर, अधिकार पंजीकरण प्राधिकरण भेजता है नियंत्रक अंग के ईमेल पते पर पर्यवेक्षी प्राधिकारी को इस बारे में एक अधिसूचना।

5.1. साझा निर्माण में भागीदारी या इसके राज्य पंजीकरण से इनकार के लिए समझौते के राज्य पंजीकरण की तारीख से एक कार्य दिवस के भीतर, साथ ही रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर में किसी एक की समाप्ति, समाप्ति या एकतरफा इनकार के बारे में जानकारी दर्ज करना। साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते को निष्पादित करने के लिए पार्टियाँ, अधिकारों का प्राधिकरण पंजीकरण, अंतरविभागीय इलेक्ट्रॉनिक इंटरैक्शन की एकीकृत प्रणाली का उपयोग करते हुए, सार्वजनिक कानून कंपनी "नागरिकों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए कोष - साझा निर्माण में प्रतिभागियों" को इस बारे में जानकारी भेजता है। ", भूमि भूखंड की भूकर संख्या के बारे में जानकारी सहित, जिस पर एक अपार्टमेंट भवन और (या) आवासीय भवन का निर्माण हो रहा है, अवरुद्ध विकास, जिसमें तीन या अधिक ब्लॉक शामिल हैं, डेवलपर के बारे में जानकारी द्वारा प्रदान की गई सीमा तक रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर को बनाए रखने की प्रक्रिया। साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण के मामले में, पंजीकरण संख्या के बारे में जानकारी, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते का विवरण, साझा निर्माण वस्तु का विवरण, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते के अनुसार इसके क्षेत्र को दर्शाता है। भी भेजे जाते हैं.

(पिछले संस्करण में पाठ देखें)

6. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण पर, अतिरिक्त जानकारी भी रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर में दर्ज की जाती है:

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3) उस बैंक के बारे में जिसमें, साझा निर्माण में भागीदारी के समझौते के अनुसार, ऐसे समझौते की कीमत का भुगतान करने के लिए धन के एस्क्रो के लिए एक विशेष एस्क्रो खाता खोला जाना चाहिए;

4) गारंटर (सह-गारंटर) के बारे में जिन्होंने डेवलपर के दायित्वों के लिए गारंटी समझौता किया है, जिसकी अधिकृत पूंजी की राशि 30 दिसंबर, 2004 एन 214-एफजेड के संघीय कानून की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है। अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर, एक अपार्टमेंट इमारत के साझा निर्माण में भागीदारी के समझौतों के तहत।

6.1. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण के लिए, हाउसिंग स्टॉक के नवीनीकरण में सहायता के लिए मॉस्को फंड द्वारा संपन्न, 15 अप्रैल 1993 एन 4802-1 के रूसी संघ के कानून के अनुसार बनाया गया "स्थिति पर" रूसी संघ की राजधानी", एक अपार्टमेंट बिल्डिंग और (या) अन्य संपत्ति के साझा निर्माण में प्रतिभागियों के साथ, इस लेख के भाग 2 के पैराग्राफ 4 - 6 में प्रदान किए गए दस्तावेजों के प्रावधान की आवश्यकता नहीं है, और प्रावधान भाग 3 और यह लेख लागू नहीं होते।

6.2. यदि डेवलपर 30 दिसंबर 2004 के संघीय कानून एन 214-एफजेड के 15.5 द्वारा निर्धारित तरीके से एस्क्रो खातों का उपयोग करके साझा निर्माण में प्रतिभागियों से धन आकर्षित करता है "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी और कुछ संशोधनों पर रूसी संघ के विधायी कार्य", इस लेख के भाग 3 के प्रावधान लागू नहीं होते हैं।

6.3. इस संघीय कानून के अनुच्छेद 26 के भाग 1 के अनुच्छेद 54, 57 के प्रावधान लागू नहीं होते हैं यदि डेवलपर सार्वजनिक कानून कंपनी "नागरिकों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए निधि - प्रतिभागियों" के साथ साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते में प्रवेश करता है। 201.8-2 द्वारा निर्धारित तरीके से अधूरी निर्माण परियोजनाओं के निर्माण को पूरा करने के लिए वित्तपोषण गतिविधियों के उद्देश्य से साझा निर्माण"

6.4. इस लेख के भाग 3 के प्रावधान लागू नहीं होते हैं यदि डेवलपर 30 दिसंबर 2004 के संघीय कानून एन 214-एफजेड के अनुच्छेद 18 के भाग 7.1 के अनुसार साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते का निष्कर्ष निकालता है "अपार्टमेंट के साझा निर्माण में भागीदारी पर" इमारतों और अन्य अचल संपत्ति और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में बदलाव करने पर", निर्माण को पूरा करने के लिए गतिविधियों को वित्तपोषित करने के लिए सार्वजनिक कानून कंपनी "नागरिकों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए कोष - साझा निर्माण में प्रतिभागियों" के साथ 26 अक्टूबर 2002 के संघीय कानून एन 127 के 201.8-2 द्वारा निर्धारित तरीके से अधूरी निर्माण परियोजनाएं - संघीय कानून "दिवालियापन (दिवालियापन) पर"।

7. यदि पंजीकरण प्राधिकरण को नियामक प्राधिकरण से एक अधिसूचना प्राप्त हुई है कि डेवलपर को संघीय कानून द्वारा प्रदान किए गए मामलों में अपार्टमेंट इमारतों के निर्माण (निर्माण) के लिए साझा निर्माण में भाग लेने वाले नागरिकों से धन जुटाने का अधिकार नहीं है 30 दिसंबर, 2004 एन 214- संघीय कानून "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर", या सार्वजनिक कानून कंपनी के लिए एक अधिसूचना "सुरक्षा के लिए कोष" नागरिकों के अधिकार - साझा निर्माण में भाग लेने वाले", संघीय कानून के भाग 5.2 अनुच्छेद 11 के पैराग्राफ 1 और 2 में निर्दिष्ट" नागरिकों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए एक सार्वजनिक कानून कंपनी पर - दिवालिया होने की स्थिति में साझा निर्माण में भाग लेने वाले डेवलपर्स के (दिवालियापन) और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर", अपार्टमेंट इमारतों के साझा निर्माण में भागीदारी के लिए पंजीकृत समझौतों और भूमि भूखंडों के अधिकारों के संबंध में रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर में, जिस पर निर्माण ( ऐसे अपार्टमेंट भवनों का निर्माण) किया जाता है, डेवलपर द्वारा निर्दिष्ट अधिकार की कमी के बारे में अतिरिक्त जानकारी भी दर्ज की जाती है। अपार्टमेंट इमारतों के निर्माण (निर्माण) के लिए साझा निर्माण में भाग लेने वाले नागरिकों से धन आकर्षित करने के डेवलपर के अधिकार की कमी के बारे में दर्ज की गई अतिरिक्त जानकारी पर प्रविष्टि नियामक निकाय या सार्वजनिक कानून की अधिसूचना के आधार पर रद्द कर दी गई है। कंपनी "नागरिकों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए फंड - साझा निर्माण में भाग लेने वाले" 30 दिसंबर, 2004 के संघीय कानून एन 214-एफजेड द्वारा स्थापित आवश्यकताओं के लिए डेवलपर के अनुपालन पर "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी पर और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर", और रूसी संघ की सरकार द्वारा स्थापित वित्तीय स्थिरता मानकों के अनुपालन पर।

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8. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते की समाप्ति या समाप्ति के बारे में रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर में प्रवेश के लिए एक आवेदन, पुष्टि करने वाले दस्तावेजों के संलग्नक के साथ साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते के पक्षों में से एक द्वारा प्रस्तुत किया जा सकता है। समझौते की समाप्ति या समाप्ति. यदि साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते का एक पक्ष एकतरफा समझौते को पूरा करने से इनकार करता है, तो एक पोस्टमार्क के साथ एक पंजीकृत पत्र के रूप में समझौते को पूरा करने के एकतरफा इनकार के बारे में समझौते के दूसरे पक्ष के नोटिस की एक प्रति संलग्न है। आवेदन के लिए, और यदि समझौता अदालत में समाप्त हो जाता है - कानूनी बल में प्रवेश कर चुके अनुबंध को समाप्त करने पर अदालत के फैसले की एक प्रति, निर्णय लेने वाले अदालत द्वारा निर्धारित तरीके से प्रमाणित। अधिकार पंजीकरण प्राधिकारी, इस तरह के समझौते के लिए किसी एक पक्ष से आवेदन जमा करते समय, एक व्यावसायिक दिन के भीतर समझौते में निर्दिष्ट ईमेल पते पर समझौते के दूसरे पक्ष को इस बारे में एक अधिसूचना भेजने के लिए बाध्य है। यदि अनुबंध में कोई ईमेल पता नहीं है, तो अधिसूचना मेल द्वारा लिखित रूप में भेजी जाती है।

9. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते को निष्पादित करने के लिए पार्टियों में से किसी एक की समाप्ति, समाप्ति या एकतरफा इनकार के बारे में रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर में प्रवेश की तारीख से पांच कार्य दिवसों के भीतर अधिकारों के पंजीकरण के लिए निकाय, जो एक बैंक में एक विशेष एस्क्रो खाते में साझा निर्माण में भागीदारी के लिए मूल्य समझौते का भुगतान करने के लिए धन का योगदान करने के लिए साझा निर्माण में भागीदार के दायित्व का प्रावधान है, जो उस बैंक को भेजने के लिए बाध्य है, जिसमें ऐसे समझौते के अनुसार, एक एस्क्रो होता है। खाता खोला जाना चाहिए, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते में निर्दिष्ट ईमेल पते पर, जिस बैंक में संपार्श्विक खाता खोला गया है, यदि साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते के तहत दावे के अधिकार गिरवी रखे गए हैं, निर्दिष्ट ईमेल पते पर साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते में या ऐसे समझौते के तहत दावे के अधिकारों की प्रतिज्ञा के लिए समझौते में, साझा निर्माण में भागीदारी समझौते के राज्य पंजीकरण पर प्रविष्टि के एकीकृत राज्य रजिस्टर ऑफ रियल एस्टेट में पुनर्भुगतान की अधिसूचना .

11. किसी साझा निर्माण वस्तु पर साझा निर्माण में भागीदार के अधिकार के राज्य पंजीकरण के लिए, ऐसे अधिकार के राज्य पंजीकरण के लिए इस संघीय कानून द्वारा प्रदान किए गए दस्तावेजों के साथ, निम्नलिखित भी आवश्यक हैं:

1) एक अपार्टमेंट इमारत और (या) अन्य अचल संपत्ति को संचालन में लगाने की अनुमति, जिसमें एक साझा निर्माण परियोजना शामिल है, इस संघीय कानून के अनुच्छेद 19 द्वारा निर्धारित तरीके से अधिकार पंजीकरण प्राधिकरण द्वारा प्राप्त की गई है। यदि अधिकार पंजीकरण प्राधिकारी को निर्दिष्ट क्रम में कमीशनिंग के लिए ऐसी अनुमति नहीं मिली है, तो अधिकार पंजीकरण प्राधिकारी को एकीकृत सूचना प्रणाली के साथ रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर को बनाए रखने के लिए संघीय राज्य सूचना प्रणाली की सूचना बातचीत के माध्यम से कमीशनिंग के लिए ऐसी अनुमति प्राप्त होती है। आवास निर्माण, और यदि एकीकृत आवास निर्माण सूचना प्रणाली में प्रासंगिक जानकारी के अभाव में, डेवलपर को, अपनी पहल पर, एक अपार्टमेंट भवन और (या) अन्य अचल संपत्ति वस्तु के कमीशन के लिए परमिट हस्तांतरित करने का अधिकार है, जिसमें एक साझा निर्माण परियोजना शामिल है, या साझा निर्माण वस्तुओं के लिए साझा निर्माण में प्रतिभागियों के स्वामित्व अधिकारों के राज्य पंजीकरण के लिए अधिकार पंजीकरण प्राधिकरण को इस परमिट की एक नोटरीकृत प्रति, इस अनुमति प्राप्त होने के दस कार्य दिवसों के भीतर नहीं; 11.1. इसके साथ ही साझा निर्माण में भागीदार के साझा निर्माण वस्तु के स्वामित्व अधिकारों के राज्य पंजीकरण के साथ, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते के राज्य पंजीकरण पर रिकॉर्ड साफ़ हो जाता है।

12. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण से इनकार करने की तारीख से पांच कार्य दिवसों के भीतर, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के तहत दावों के अधिकारों के असाइनमेंट पर एक समझौता, साझा निर्माण में एक भागीदार के अधिकार एक साझा निर्माण वस्तु, अधिकार पंजीकरण प्राधिकरण नियामक प्राधिकरण को इस इनकार के बारे में नियामक प्राधिकरण के ई-मेल पते पर सूचित करता है।

दावे के अधिकार का समनुदेशन या समनुदेशन आधुनिक प्राथमिक अचल संपत्ति बाजार में नई इमारतों में आवास खरीदने के सबसे अधिक इस्तेमाल और व्यापक तरीकों में से एक है।

निर्मित घर की डिलीवरी से पहले, आवास निर्माण के अंतिम चरण में, एक नियम के रूप में, सभी तरल अपार्टमेंट बिक जाते हैं। यही कारण है कि संभावित खरीदार के लिए अपनी पसंदीदा संपत्ति में नया घर किराए पर लेने से पहले आवासीय परिसर खरीदने के लिए असाइनमेंट व्यावहारिक रूप से एकमात्र विकल्प है।

साझा निर्माण में अधिकारों के असाइनमेंट से जुड़े कुछ कानूनी जोखिम हैं, इसलिए एक संभावित खरीदार जो प्राथमिक आवास बाजार में असाइनमेंट के कानूनी तंत्र का उपयोग करने का निर्णय लेता है, उसे यह समझने की ज़रूरत है कि असाइनमेंट प्रक्रिया कैसे होती है, साथ ही साथ लाभों का भी आकलन करना होगा और उनकी खरीद के जोखिम.

दावे के अधिकार के असाइनमेंट की कानूनी प्रकृति और सार

असाइनमेंट वास्तव में आवास की खरीद और बिक्री के लिए एक लेनदेन है, जिसे असाइनमेंट समझौते के तहत निष्पादित किया जाता है. इस समझौते के तहत, शेयरधारक (अर्थात, नई इमारत में अपार्टमेंट का विक्रेता) विकास कंपनी के साथ शेयरधारक द्वारा निष्पादित शेयर भागीदारी समझौते से उत्पन्न होने वाले अपने दायित्वों और अधिकारों को दूसरे पक्ष - समनुदेशिती - को हस्तांतरित करता है।

असाइनमेंट समझौते उन निवेशकों के बीच बहुत लोकप्रिय हैं जो किसी डेवलपर से आवास खरीदते हैं, आमतौर पर निर्माण परमिट प्राप्त करने के चरण में, और फिर विकास के अंतिम चरण में उच्च कीमत पर अपार्टमेंट को फिर से बेचते हैं।

स्थानांतरण तंत्र का उपयोग नए घर में घर खरीदने वालों के लिए भी किया जाता है, जो किसी कारण से अपना मन बदल लेते हैं और निवेशित धनराशि वापस करना चाहते हैं। उनके लिए, एक असाइनमेंट समझौता व्यावहारिक रूप से इक्विटी भागीदारी समझौते की समाप्ति पर विकास कंपनी के साथ समझौते में प्रदान किए गए जुर्माने से बचने का एकमात्र अवसर है।

एक असाइनमेंट एग्रीमेंट के माध्यम से अपने अधूरे अपार्टमेंट को बेचकर, शेयरधारक न केवल भुगतान की गई पूरी धनराशि वापस कर सकता है, बल्कि एक निश्चित लाभ भी कमा सकता है, क्योंकि निर्माणाधीन इमारत में अपार्टमेंट की कीमत आमतौर पर बिक्री की शुरुआत से लेकर अंत तक बढ़ती है। निर्माण कार्य।

निर्माण कंपनी से साझा निर्माण में भागीदार को आवास के अधिकार हस्तांतरित होने से पहले ही असाइनमेंट संभव है। अर्थात्, शेयरधारक के अधिकारों का आवंटन तभी तक संभव है जब तक निर्माणाधीन आवास के इन अधिकारों का एहसास नहीं हो जाता। जब निर्मित अपार्टमेंट के अधिकार शेयरधारक को हस्तांतरित कर दिए जाते हैं, यानी आवास के हस्तांतरण और स्वीकृति प्रमाण पत्र के निष्पादन के बाद, असाइनमेंट समझौता तैयार करना संभव नहीं होगा।

असाइनमेंट एग्रीमेंट की ख़ासियत यह है कि एक अपार्टमेंट का खरीदार जिसने असाइनमेंट एग्रीमेंट में प्रवेश किया है, वह असाइनर (विक्रेता) के अधिकारों और दायित्वों को पूर्ण रूप से प्राप्त करता है और भविष्य में मूल शेयर भागीदारी समझौते की सभी शर्तों को पूरा करने का वचन देता है। उदाहरण के लिए, यदि समझौते में शेयरधारक और विकास कंपनी ने किस्त योजना की शर्तें निर्धारित की हैं, तो समनुदेशिती केवल इस किस्त योजना के तहत भुगतान कर सकता है। वह अब समझौते में अपनी कोई भी व्यक्तिगत शर्त नहीं लगा सकता।

नई इमारतों में असाइनमेंट तंत्र के मुख्य फायदे और नुकसान

खरीदार के लिए असाइनमेंट एग्रीमेंट समाप्त करने के मुख्य लाभ इस प्रकार हैं:

• यदि अपार्टमेंट पहले ही बिक चुके हैं तो अपने पसंदीदा घर में आवास खरीदने का अवसर है;
• कभी-कभी असाइनमेंट द्वारा अपार्टमेंट खरीदना खरीदार के लिए वित्तीय दृष्टिकोण से फायदेमंद होता है। सबसे पहले, विक्रेता, जो जल्दी से अपार्टमेंट बेचना चाहते हैं, अक्सर नए घर के निर्माण के पूरा होने के चरण में आधिकारिक डेवलपर द्वारा पेश की गई कीमतों की तुलना में कम कीमतों की पेशकश करते हैं। व्यवहार में, विकास कंपनी और एक निजी निवेशक द्वारा स्थापित अपार्टमेंट की लागत में अंतर 3 से 25 प्रतिशत तक भिन्न हो सकता है;
• कई मामलों में, बंधक ऋण लेते समय असाइनमेंट तंत्र का उपयोग करके घर खरीदना खरीदारों के लिए फायदेमंद होता है। यदि कोई खरीदार जिसने बंधक ले लिया है, प्रारंभिक चरण में किसी डेवलपर से एक अपार्टमेंट खरीदता है, तो उसे खरीदी गई संपत्ति में स्थानांतरित होने के अवसर के बिना कई महीनों (और कभी-कभी वर्षों) के लिए बंधक पर ब्याज का भुगतान करना पड़ता है। साथ ही, नए घर के चालू होने से पहले बंधक पर ब्याज अक्सर कमीशन की गई संपत्ति की तुलना में बहुत अधिक होता है। निर्माण के अंतिम चरण में एक असाइनमेंट समझौते का समापन करके (इक्विटी भागीदारी समझौते के समापन की संभावना के अभाव में), खरीदार नए घर में जाने से तुरंत पहले बंधक का भुगतान करना शुरू कर देता है।

विक्रेता के लिए अधिकारों के असाइनमेंट के लाभों पर पहले ही चर्चा की जा चुकी है। यह, सबसे पहले, एक नई इमारत के निर्माण के विभिन्न चरणों में होने वाली मूल्य वृद्धि पर पैसा बनाने का एक वास्तविक अवसर है, साथ ही डेवलपर से दंड के बिना इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत योगदान किए गए धन को वापस करने का अवसर भी है।

अधिकार सौंपने का मुख्य नुकसान डेवलपर के साथ शेयर भागीदारी समझौते के समापन की तुलना में खरीदार के जोखिमों में वृद्धि है।

असाइनमेंट समझौते के तहत मुख्य जोखिम

इस तथ्य के बावजूद कि एक असाइनमेंट समझौते का समापन संभावित खरीदार के लिए कई जोखिमों से जुड़ा है, लेन-देन की शर्तों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करने और कुछ कानूनी ज्ञान रखने से इनमें से अधिकांश जोखिमों को लगभग शून्य तक कम किया जा सकता है।

तो, आइए नए घर में आवास के अधिकारों के असाइनमेंट के लिए एक समझौते का समापन करते समय मुख्य जोखिमों के नाम बताएं।

1. एक नई इमारत में एक अपार्टमेंट के खरीदार के लिए मुख्य जोखिमों में से एक, जो एक असाइनमेंट एग्रीमेंट तैयार करता है, असाइनमेंट एग्रीमेंट को अमान्य के रूप में मान्यता देना है। यदि किसी कारण से असाइनर और असाइनी के बीच समझौते को कानूनी दृष्टिकोण से अमान्य घोषित कर दिया जाता है, तो नया कॉपीराइट धारक केवल असाइनर के खिलाफ दावा करने में सक्षम होगा, न कि डेवलपर कंपनी के खिलाफ।

ऐसी अप्रिय स्थिति से बचने के लिए, खरीदार को असाइनमेंट समझौते की शुद्धता की जांच करने की आवश्यकता है, जिसमें पार्टियां अनिवार्य शर्तों का अनुपालन करती हैं। कानून के अनुसार, अधिकारों के असाइनमेंट के लिए एक अनुबंध वैध माना जाएगा बशर्ते कि:

• शेयर भागीदारी समझौते में इंगित पूरी राशि का शेयरधारक द्वारा पूर्ण भुगतान। सभी भुगतानों की पुष्टि आपसी दावों की भरपाई पर एक समझौते द्वारा की जानी चाहिए;
• प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौते के तहत उत्पन्न होने वाले अधिकारों के असाइनमेंट के लिए डेवलपर कंपनी की लिखित सहमति की उपस्थिति, यदि शेयरधारक और डेवलपर के बीच समझौते में ऐसी सहमति आवश्यक है;
• यदि अपार्टमेंट बंधक वित्तपोषण का उपयोग करके साझा निर्माण में भागीदार द्वारा खरीदा गया था, तो क्रेडिट संस्थान से अनुमति की उपलब्धता।

यदि, एक असाइनमेंट समझौते का समापन करते समय, उपरोक्त आवश्यकताओं का उल्लंघन किया गया था, तो, रूसी नागरिक संहिता के अनुच्छेद 390 के अनुसार, साझा निर्माण में मूल भागीदार, असाइनी के प्रति जिम्मेदारी वहन करता है। एक अपार्टमेंट के खरीदार को अधिकार है, यदि असाइनमेंट को अमान्य घोषित कर दिया जाता है, तो वह असाइनमेंट से लेनदेन के तहत प्राप्त सभी वित्तीय संसाधनों को वापस करने की मांग कर सकता है, साथ ही पैसे के उपयोग के लिए नुकसान और ब्याज की भरपाई भी कर सकता है। हालाँकि, व्यवहार में, अपना पैसा वापस पाना हमेशा आसान नहीं होता है।

2. डेवलपर का संभावित दिवालियापन। डेवलपर के वित्तीय दिवालियापन का सामना करने का जोखिम न केवल अधिकारों के असाइनमेंट के दौरान, बल्कि प्रारंभिक शेयर भागीदारी के दौरान भी उत्पन्न हो सकता है। हालाँकि, अक्सर किसी नई इमारत में अपार्टमेंट की बड़े पैमाने पर बिक्री, विशेष रूप से कम कीमत पर, डेवलपर के आसन्न दिवालियापन, निर्माण में महत्वपूर्ण देरी या डेवलपर द्वारा अनुबंध की शर्तों के महत्वपूर्ण उल्लंघन के कारण हो सकती है।

इस मामले में, असाइनर, जिसने एक नए भवन में अधूरे अपार्टमेंट पर अपना अधिकार सौंपा है, भले ही वह असाइनमेंट पंजीकृत करते समय डेवलपर की समस्याओं के बारे में जानता हो या नहीं, निर्माण के आगे के विकास के लिए नए शेयरधारक के प्रति जिम्मेदार नहीं है। अधिकारों के असाइनमेंट पर एक समझौते के समापन के बाद, एक नया खरीदार जो निर्माण की शर्तों या नए घर की गुणवत्ता से असंतुष्ट है, वह विक्रेता को कोई दावा पेश नहीं कर पाएगा जिसने संपत्ति सौंपी थी। आवश्यकताएँ केवल डेवलपर से ही की जा सकती हैं। हालाँकि, यदि निर्माण कंपनी वित्तीय रूप से दिवालिया है, तो समनुदेशिती को पैसा लौटाना पूरी तरह से आसान नहीं होगा।

ऐसी समस्याओं से बचने के लिए, खरीदार को खरीदारी से पहले डेवलपर के डिजाइन और अनुमति दस्तावेज का सावधानीपूर्वक अध्ययन करने, उसकी वित्तीय स्थिति के बारे में पूछताछ करने और अधूरे निर्माण की स्थिति की जांच करने की सलाह दी जाती है।

इसके अलावा, असाइनमेंट समझौते की शर्तों में असाइनर की गारंटी पर एक खंड शामिल करना संभव है। असाइनमेंट के लिए पार्टियों के समझौते पर पहुंचने पर, यदि विकास कंपनी एक निश्चित तिथि तक तैयार अपार्टमेंट को असाइनी को वितरित नहीं करती है, तो अनुबंध गारंटी स्वीकार करने के लिए असाइनर के दायित्व को निर्दिष्ट करता है। यदि नया शेयरधारक बाद में विकास कंपनी के साथ अनुबंध समाप्त कर देता है, तो निर्दिष्ट गारंटी को शून्य माना जाएगा। जैसा कि अभ्यास से पता चलता है, असाइनमेंट समझौते में असाइनर की गारंटी पर ऐसी शर्तें शायद ही कभी शामिल की जाती हैं।

3. इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत अधिकारों का दोहरा असाइनमेंट। व्यवहार में, ऐसे मामले होते हैं जब एक ही अपार्टमेंट को असाइनमेंट एग्रीमेंट का उपयोग करके दो बार बेचा जाता है। साथ ही, इसी तरह के मामलों में किए गए अदालती फैसलों के आधार पर, आवासीय परिसर वास्तव में उस खरीदार के पास जाता है जो एक समझौता तैयार करने और इसे पंजीकृत करने वाला पहला व्यक्ति था। शेष शेयरधारकों को केवल डेवलपर से दावा करने का अधिकार प्राप्त होता है।

एक नई इमारत में आवास के संभावित खरीदार को आगामी लेनदेन की शर्तों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करने और स्पष्ट रूप से समझने की आवश्यकता है कि, साझा-इक्विटी निर्माण पर रूसी कानून के अनुसार, आवास के अधिकारों का असाइनमेंट केवल एक कानूनी रूप में प्रदान किया जाता है, अर्थात् साझा भागीदारी समझौते के तहत. असाइनमेंट समझौतों, मुख्य शेयर भागीदारी समझौतों की तरह, अनिवार्य राज्य पंजीकरण की आवश्यकता होती है।

यदि कोई निर्माण कंपनी किसी अन्य योजना के तहत अपार्टमेंट खरीदने की पेशकश करती है, तो साझा निर्माण में प्रतिभागियों के जोखिम बढ़ जाते हैं। कभी-कभी, इक्विटी भागीदारी समझौतों के बजाय, निम्नलिखित का उपयोग किया जाता है:

• निवेश समझौते;
• प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते;
• प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौते;
• बिल योजनाएं.

ऐसे समझौतों की उपस्थिति डेवलपर की बेईमानी या धोखाधड़ी के किसी भी प्रयास का संकेत नहीं देती है, हालांकि, जोखिमों को कम करने के लिए, संभावित खरीदार के लिए सलाह दी जाती है कि वह ऐसी पूरी तरह से कानूनी बिक्री योजनाओं से बचें जो रोसरेस्टर के साथ अनिवार्य पंजीकरण के अधीन नहीं हैं।

उपरोक्त जोखिमों से बचने के लिए, आप असाइनमेंट समझौते पर सहमत हो सकते हैं यदि:

• अधिग्रहीत आवासीय परिसर एक इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत मूल भागीदार को बेच दिया गया था;
• असाइनमेंट समझौते के तहत भुगतान अधिकारों के रोसरेस्टर में पंजीकरण के बाद ही किया जाता है।

4. समनुदेशिती के लिए एक और जोखिम आवास के अधिकारों के हस्तांतरण के बारे में विकास कंपनी को अनिवार्य लिखित अधिसूचना की शर्त का समनुदेशक द्वारा उल्लंघन है, जो शेयर भागीदारी समझौते का विषय है।

असाइनमेंट के पंजीकरण के लिए नियम

जैसा कि पहले ही उल्लेख किया गया है, असाइनमेंट को राज्य पंजीकरण के अधीन एक लिखित समझौते के रूप में औपचारिक रूप दिया जाता है। आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि पिछले शेयरधारक ने लेन-देन के बारे में डेवलपर को लिखित रूप में सूचित किया हो।

असाइनमेंट एग्रीमेंट का समापन करते समय, धन हस्तांतरित करने के लिए सुरक्षित जमा बक्सों के तंत्र का सबसे अधिक उपयोग किया जाता है। अधिकारों के असाइनमेंट के लिए पंजीकरण प्रक्रिया पूरी करने के बाद, विक्रेता धन प्राप्त कर सकता है।

आमतौर पर, असाइनमेंट एग्रीमेंट समाप्त करते समय डेवलपर की भागीदारी आवश्यक नहीं होती है। लेकिन कई निर्माण कंपनियां शेयर भागीदारी समझौते में उनकी सहमति प्राप्त करने के दायित्व के बारे में एक अलग शर्त शामिल करती हैं, जब समनुदेशक अपार्टमेंट के अधिकार समनुदेशिती को हस्तांतरित करता है। इस स्थिति में, लेनदेन को पूरा करने में डेवलपर की भागीदारी की आवश्यकता होगी।

यदि अधिकारों के असाइनमेंट के समय शेयरधारक ने अभी तक अपार्टमेंट की पूरी लागत का भुगतान नहीं किया है, तो डेवलपर द्वारा असाइनमेंट की लिखित स्वीकृति आवश्यक है। असाइनमेंट एग्रीमेंट डेवलपर कंपनी के ऋण को असाइनी को हस्तांतरित करने की शर्तों को निर्दिष्ट करता है।

आप इस लिंक का उपयोग करके किसी अपार्टमेंट के स्वामित्व अधिकारों के असाइनमेंट के लिए एक मानक समझौता डाउनलोड कर सकते हैं:

टिप्पणियाँ (40)

ऐलेना | 2015/12/01

मेरे ऊपर एक मुकदमा चल रहा है, हमने एक सामान्य ठेकेदार से एक अपार्टमेंट खरीदा, विक्रेता ने निवेशक को असाइनमेंट के बारे में सूचित किया, लेकिन उससे कई महीने पहले, निवेशक ने हमारा अपार्टमेंट किसी तीसरे पक्ष को बेच दिया, फिर इसे डेवलपर को हस्तांतरित कर दिया, और उन्होंने इसका स्वामित्व पंजीकृत किया और इसे रिश्तेदारों को फिर से बेच दिया। मैं अभी तक मामले के नतीजे के बारे में निश्चित नहीं हूं। और लेख अद्भुत है, लेकिन मेरे मामले में, मुझे क्या करना चाहिए?

व्यवस्थापक | 2015/12/07

नमस्ते ऐलेना! चूंकि आपके मामले में, सबसे अधिक संभावना है, किसी एक पक्ष द्वारा अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है, अनुबंध के एक वास्तविक पक्ष के रूप में, आपको मुआवजा प्राप्त करने का अधिकार है। इसके अलावा, चूंकि मामला अदालत में लंबित है, इसलिए अदालत द्वारा केस फाइल में उपलब्ध साक्ष्यों और दस्तावेजों के आधार पर निर्णय लिया जाएगा।

मरीना | 2016/01/24

हम्म्म......अब मुझे अपने सौदे पर संदेह है। मैंने रूसी रजिस्टर में दस्तावेज़ जमा कर दिए हैं... मैंने अपार्टमेंट के लिए एक बंधक ले लिया है और अब मुझे संदेह है कि घर समय पर वितरित किया जाएगा... और क्या यह होगा... ऐसी अफवाहें हैं कि डेवलपर दिवालियापन के लिए दस्तावेज़ तैयार कर रहा है.... यह डरावना है.... मुझे नहीं पता कि क्या दूं

/एन | 2016/02/07

लेख के लिए धन्यवाद, इसे समझना आसान है... मैंने इस विषय पर किसी अन्य साइट पर पढ़ने की कोशिश की, मुझे एहसास हुआ कि मैं वास्तव में सोना चाहता था...

इरीना | 2016/07/05

भगवान, काश मुझे सारी बारीकियाँ पहले ही पता होतीं। मेरा मकान गिरवी है, मकान बनना बंद हो गया है। पता नहीं वे घर खोलेंगे या नहीं. और अब 15 साल के लिए हवाई जहाज़ के लिए बंधक का भुगतान करें? मैं यह देखने के लिए जीवित नहीं रहूंगा... अब मैं समझ गया हूं कि रूस में रहना कितना डरावना है!

अनास्तासिया | 2016/11/26

ऐसे में क्या करें? हम तीन कमरे वाले अपार्टमेंट को दो एक कमरे वाले अपार्टमेंट से बदलना चाहते हैं। एक महिला ने फोन किया, जो किराए के आवास सहकारी की चाबियाँ प्राप्त करने वाली है, और एक असाइनमेंट समझौते के तहत हमें विनिमय करने की पेशकश कर रही है... क्या ऐसा नहीं होगा कि हम उसे अपना तीन रूबल जारी करेंगे, और वह, उन दो अपार्टमेंट के साथ-साथ हम पर भी गिरवी रख देंगे???
क्योंकि लेख में कहा गया है कि इस समझौते के तहत अधिकार और दायित्व दोनों नए खरीदार को हस्तांतरित कर दिए जाते हैं।

व्यवस्थापक | 2016/12/09

नमस्ते अनास्तासिया! लेन-देन करने से पहले, आपको अचल संपत्ति के सभी दस्तावेजों के बारे में विस्तार से परिचित होना होगा, और इन अचल संपत्ति वस्तुओं के संबंध में किसी भी बाधा की उपस्थिति के बारे में भी जानकारी प्राप्त करनी होगी। जहां तक ​​बंधक का सवाल है, दावे के अधिकार के असाइनमेंट पर एक समझौते के तहत, बंधक दायित्वों को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है या केवल बैंक और दायित्व स्वीकार करने वाली पार्टी की लिखित सहमति से ही स्थानांतरित किया जा सकता है।

मारिया | 2017/11/02

शुभ दोपहर मैंने एक असाइनमेंट एग्रीमेंट के तहत एक अपार्टमेंट खरीदा है और एग्रीमेंट में निम्नलिखित खंड शामिल है: “डेवलपर के पास असाइनर और असाइनी के बीच इस अनुबंध के आधार पर उत्पन्न होने वाला कोई वित्तीय दायित्व नहीं है। यदि समनुदेशिती किसी साझा निर्माण परियोजना पर दावे के अधिकार हासिल करने से इनकार करता है, तो यह अनुबंध समाप्त हो जाता है, अनुबंध नहीं। कृपया मुझे बताएं, क्या इसका मतलब यह है कि यदि अनुबंध समाप्त हो जाता है, तो मैं उस कंपनी के साथ सौदा करूंगा जिससे मैंने अपार्टमेंट खरीदा है, न कि डेवलपर के साथ?

व्यवस्थापक | 2017/11/21

नमस्ते मारिया! हाँ, यह बिल्कुल सही है। आप कोई भी दावा सीधे उस कंपनी से कर सकते हैं जिससे आप संपत्ति खरीद रहे हैं।

स्वेतलाना | 2017/11/21

उपयोगी जानकारी के लिए धन्यवाद! मैं एक नई बिल्डिंग में एक अपार्टमेंट खरीदने जा रहा हूं। घर चालू हो गया है, अपार्टमेंट बेच दिए गए हैं। मैंने डेवलपर से सस्ता एक विकल्प देखा। उपठेकेदार एक असाइनमेंट समझौते के तहत खरीदने की पेशकश करते हैं। योजना इस प्रकार है: डेवलपर NIKP ने निवेशक ProekInvest के साथ DDU में प्रवेश किया, निवेशक ने ठेकेदार MFS (कंपनियों के DSK समूह का हिस्सा) को दावे का अधिकार सौंप दिया, जिसने MFS ने दावे का अधिकार DSK को सौंप दिया, और डीएसके ने दावा करने का अधिकार वर्टिकल को सौंप दिया। तो, वर्टिकल एक अपार्टमेंट प्रदान करता है। यह एक ऐसी जटिल शृंखला है. क्या आप सलाह दे सकते हैं कि इस मामले में क्या करना चाहिए?! धन्यवाद!

व्यवस्थापक | 2017/11/30

नमस्ते स्वेतलाना! दावे के अधिकार के असाइनमेंट के लिए एक समझौते के तहत आवासीय परिसर की खरीद एक कानूनी लेनदेन है जो वर्तमान कानून का पूरी तरह से अनुपालन करता है। यदि कोई आवासीय भवन चालू हो गया है और परिचालन में डाल दिया गया है, तो आप बिना किसी डर के अधिकार समझौते के असाइनमेंट के तहत आवासीय परिसर का स्वामित्व प्राप्त करने में सक्षम होंगे।

इरीना | 2017/12/12

नमस्ते! मैंने एक असाइनमेंट एग्रीमेंट के तहत गैर-आवासीय परिसर खरीदा, और प्रारंभिक डीडीयू, असाइनमेंट एग्रीमेंट और बाद में स्वामित्व आधिकारिक तौर पर पंजीकृत किया गया। अब अदालत के फैसले से यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ ऑल ओनर्स में पंजीकरण रिकॉर्ड रद्द कर दिया गया है। मेरे मामले में, क्या मुझे डेवलपर या व्यक्तिगत विक्रेता के खिलाफ दावा दायर करने की ज़रूरत है?

व्यवस्थापक | 2017/12/26

नमस्ते इरीना! सबसे पहले, आपके प्रश्न का सटीक उत्तर देने के लिए, आपको अदालत के फैसले के साथ-साथ उन आधारों से परिचित होना होगा जिनके लिए एकीकृत राज्य रजिस्टर से रिकॉर्ड रद्द कर दिए गए थे और स्वामित्व समाप्त कर दिया गया था। आपकी स्थिति में, दावा सीधे उस पक्ष के विरुद्ध किया जाना चाहिए जिसने आपके अधिकारों का उल्लंघन किया है। यह या तो डेवलपर या असाइनमेंट समझौते का पक्ष हो सकता है, यही कारण है कि सभी परिस्थितियों को सटीक रूप से स्थापित करने के लिए कार्यवाही की अदालती सामग्री का विस्तृत विश्लेषण आवश्यक है।

अनास्तासिया | 2018/02/24

शुभ दोपहर हम पहले हस्तांतरण का उपयोग करके एक अपार्टमेंट खरीदना चाहते हैं, लेकिन पहले शेयरधारक के पास पहले से ही हस्तांतरण समझौता और चाबियाँ हाथ में हैं। डेवलपर इसे रद्द करने के लिए तैयार है, लेकिन हम थोड़ा डरे हुए हैं, क्योंकि यह स्पष्ट नहीं है कि यह सब कितना कानूनी है और इसमें क्या जोखिम हो सकते हैं। धन्यवाद!

व्यवस्थापक | 2018/03/03

नमस्ते अनास्तासिया! दावे के अधिकार के असाइनमेंट पर एक समझौते के तहत आवास की खरीद की अनुमति केवल अपार्टमेंट के हस्तांतरण और स्वीकृति प्रमाण पत्र पर हस्ताक्षर होने तक ही दी जाती है। यदि आप लेनदेन के डेवलपर और पार्टियों पर भरोसा करते हैं, और यदि अपार्टमेंट स्वीकृति प्रमाण पत्र (उनके मूल) आपकी उपस्थिति में रद्द कर दिए जाते हैं, तो आप इस लेनदेन को करने के लिए सहमत हो सकते हैं, हालांकि, किसी भी मामले में, लेनदेन जानबूझकर किया जाता है कानून की आवश्यकताओं का उल्लंघन स्वाभाविक रूप से एक स्वच्छ और सुरक्षित लेनदेन नहीं माना जाता है

एंड्री | 2018/03/30

लेख के लिए आपको धन्यवाद। लेकिन क्या करें अगर अपार्टमेंट असाइनमेंट एग्रीमेंट के तहत कई बार बेचा गया हो, यानी ठेकेदार ने किसी अन्य कानूनी इकाई को अधिकार बेच दिए हों। व्यक्ति और कानूनी इकाई एक व्यक्ति एक अपार्टमेंट खरीदता है. कौन से दस्तावेज़ ठेकेदार और कानूनी इकाई के बीच दायित्वों को कवर करते हैं? चेहरा? निपटान सुलह बयान?

व्यवस्थापक | 2018/04/16

नमस्ते आंद्रेई! समझौते के तहत ऋण की अनुपस्थिति की पुष्टि करने के लिए, पार्टियां कोई भी दस्तावेज जमा कर सकती हैं: उदाहरण के लिए, भुगतान के समाधान के कार्य और ऋण की अनुपस्थिति के प्रमाण पत्र दोनों प्रस्तुत किए जा सकते हैं।

गैलिना कुर्नेवा | 2018/04/02

डेवलपर और ठेकेदार के बीच एक शेयर भागीदारी समझौता तैयार किया गया और घर वितरित कर दिया गया। इसके बाद, ठेकेदार नागरिक K. के साथ एक असाइनमेंट समझौते में प्रवेश करता है, जिसके बाद नागरिक K. नागरिक G. के साथ एक असाइनमेंट समझौते में प्रवेश करता है, अब नागरिक G. ने मेरे साथ एक असाइनमेंट समझौते में प्रवेश किया, समझौता राज्य पंजीकरण के लिए प्रस्तुत किया गया था, इसके अलावा, सभी प्रारंभिक असाइनमेंट समझौते राज्य पंजीकरण के अधीन थे। प्रश्न: मुझे किससे और किस दस्तावेज़ के अनुसार अपार्टमेंट प्राप्त करना चाहिए? जहां तक ​​मुझे पता है, अपार्टमेंट के स्वामित्व को औपचारिक रूप नहीं दिया गया है... मुझे अपार्टमेंट के हस्तांतरण के लिए स्वीकृति प्रमाणपत्र किसे तैयार करना चाहिए - डेवलपर? और मैं कैसे आश्वस्त हो सकता हूं कि अपार्टमेंट के अधिकार के पिछले मालिकों ने इसके लिए पूरा भुगतान किया और इसे नहीं बेचा?

व्यवस्थापक | 2018/04/16

नमस्ते गैलिना कुर्नेवा! अपार्टमेंट की स्वीकृति और हस्तांतरण के अधिनियम पर आपके साथ डेवलपर द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए, क्योंकि असाइनमेंट समझौते के अनुसार, सभी अधिकार और दायित्व समझौते के पक्ष में स्थानांतरित हो जाते हैं - अर्थात, अपार्टमेंट स्वीकार करने और प्राप्त करने का अधिकार चाबियाँ आपको स्थानांतरित कर दी गई हैं। असाइनमेंट समझौते पर हस्ताक्षर करने का तथ्य, यदि इसमें उपयुक्त शर्तें शामिल हैं, तो अपार्टमेंट के भुगतान में बकाया की अनुपस्थिति की पुष्टि करता है। यह पुष्टि करने के लिए कि अपार्टमेंट के भुगतान पर कोई ऋण नहीं है, आप डेवलपर से संपर्क कर सकते हैं या समझौते के दूसरे पक्ष से आवश्यक दस्तावेजों का अनुरोध कर सकते हैं।

स्वेतलाना | 2018/09/20

नमस्ते। मैं डेवलपर की प्रत्यक्ष भागीदारी के साथ, असाइनमेंट द्वारा, निर्माणाधीन इमारत में एक अपार्टमेंट खरीदना चाहता हूं (डेवलपर लेनदेन को पंजीकृत करने के लिए सभी आवश्यक दस्तावेज तैयार करेगा)... Sberbank में क्रेडिट पत्र के माध्यम से भुगतान। लेख में बताए गए बिंदुओं के अलावा आपको किन बिंदुओं पर विशेष ध्यान देना चाहिए? इससे, मैं मूल रूप से केवल यह समझ पाया कि यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि विक्रेता ने अपार्टमेंट के लिए भुगतान किया है, और इस संपत्ति के लिए डेवलपर पर कोई ऋण नहीं है।
किस मामले में लेनदेन को बाद में अदालत द्वारा रद्द किया जा सकता है - जैसा कि कुछ टिप्पणीकारों ने किया है? मुझे कम से कम मोटे तौर पर यह समझने के लिए एक मानक असाइनमेंट समझौता कहां मिल सकता है कि इसे कानूनी रूप से सही तरीके से कैसे तैयार किया जाना चाहिए?

व्यवस्थापक | 2018/09/21

स्वेतलाना | 2018/10/28

नमस्ते! कृपया मुझे बताएं कि किसी निवेशक या डेवलपर से नई इमारत में अपार्टमेंट खरीदना बेहतर है।

व्यवस्थापक | 2018/11/07

नमस्ते स्वेतलाना! सबसे बड़ी सीमा तक, खरीदार के हितों को डेवलपर्स से एक अपार्टमेंट खरीदने से पूरा किया जाता है, क्योंकि इस मामले में डेवलपर और खरीदार के बीच संबंध "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में भागीदारी पर" कानून द्वारा विनियमित होता है। संख्या 214-एफजेड और संघीय कानून "उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर", जिसके आधार पर खरीदार को वर्तमान अनुबंध की शर्तों के डेवलपर द्वारा उल्लंघन की स्थिति में अपने हितों की रक्षा के लिए कुछ गारंटी मिलती है।

ऐलेना | 2019/01/12

नमस्कार, मैं आपकी जानकारी स्पष्ट करना चाहूंगा यदि एक असाइनमेंट एग्रीमेंट तैयार किया गया है... और इसे अदालत द्वारा अमान्य घोषित कर दिया गया है... अपार्टमेंट का स्वामित्व अधिकार किसके पास है (डेवलपर का दिवालियापन)?

व्यवस्थापक | 2019/01/28

नमस्ते ऐलेना! कला के भाग 2 के अनुसार. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 167, यदि लेन-देन अमान्य है, तो प्रत्येक पक्ष लेन-देन के तहत प्राप्त सब कुछ दूसरे को वापस करने के लिए बाध्य है, और यदि वस्तु के रूप में जो प्राप्त हुआ था उसे वापस करना असंभव है (जिसमें जो प्राप्त हुआ था वह कब शामिल है) संपत्ति के उपयोग, किए गए कार्य या प्रदान की गई सेवा में व्यक्त), इसके मूल्य की प्रतिपूर्ति करें, यदि लेनदेन की अमान्यता के अन्य परिणाम कानून द्वारा प्रदान नहीं किए गए हैं। लेनदेन को अमान्य घोषित किए जाने के बाद आवासीय परिसर के अधिकारों पर अंतिम निर्णय अदालत द्वारा मामले की सभी परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए किया जाएगा।

प्यार | 2019/04/06

शुभ संध्या! क्या पंजीकरण चैंबर में 50% भुगतान के साथ असाइनमेंट एग्रीमेंट (डीएपीटी) पंजीकृत करना संभव है? अनुबंध एक वर्ष के लिए किस्तों में तैयार किया गया था, दूसरा 50% एक वर्ष में भुगतान किया जाना था, लेकिन इस वर्ष के दौरान निर्माण बंद हो गया, और कंपनी वर्तमान में दिवालियापन में है।

व्यवस्थापक | 2019/04/21

हैलो प्यार! संघीय कानून "रियल एस्टेट के राज्य पंजीकरण पर" दिनांक 13 जुलाई, 2015 एन 218-एफजेड उन दावों के अधिकारों के असाइनमेंट के लिए समझौतों के पंजीकरण पर रोक नहीं लगाता है जिनके संबंध में कोई पूर्ण भुगतान नहीं है। इस प्रकार, यह परिस्थिति समझौते के राज्य पंजीकरण में बाधा नहीं है। यदि डेवलपर के खिलाफ मध्यस्थता न्यायालय में दिवालियापन का मामला शुरू किया गया है, तो आपको लेनदारों के दावों के रजिस्टर में प्रवेश करने के लिए एक आवेदन के साथ मध्यस्थता प्रबंधक से संपर्क करना होगा।

स्वेतलाना | 2019/07/01

बहुत जानकारीपूर्ण, धन्यवाद.
लेकिन मेरा एक अतिरिक्त प्रश्न है
मैं स्थानांतरण द्वारा एक अपार्टमेंट खरीद रहा हूं...
डीडीयू के अनुसार कीमत 1990 000
हस्तांतरण मूल्य
2130 000
शेयरधारक को भविष्य में केवल डीडीयू के तहत भुगतान करना होगा, अर्थात। शेयरधारक ने सैद्धांतिक रूप से शेयर के लिए भुगतान नहीं किया है। पंजीकरण प्रक्रिया क्या है?
वे एक असाइनमेंट एग्रीमेंट की पेशकश करते हैं, लेकिन जानकार वकील कहते हैं कि मुझे शेयरधारक के साथ 1,990,000 की राशि में एक ऋण असाइनमेंट एग्रीमेंट तैयार करना होगा, जैसा कि मैं इसे समझता हूं, डेवलपर के खाते में भुगतान करना होगा।
और बाकी का भुगतान शेयरधारक द्वारा किया जाएगा...
कृपया मेरी मदद करो

व्यवस्थापक | 2019/07/16

नमस्ते स्वेतलाना! कला के अनुसार. 30 दिसंबर, 2004 का 11 संघीय कानून एन 214-एफजेड (27 जून, 2019 को संशोधित) "अपार्टमेंट इमारतों के साझा-इक्विटी निर्माण में भागीदारी पर" अनुबंध के तहत दावों के अधिकारों के साझा-इक्विटी निर्माण में एक भागीदार द्वारा असाइनमेंट अनुबंध की कीमत के भुगतान के बाद या साथ ही रूसी संघ के नागरिक संहिता द्वारा स्थापित तरीके से साझा निर्माण में नए भागीदार को ऋण के हस्तांतरण के बाद ही अनुमति दी जाती है। अनुबंध के तहत दावों के अधिकारों के असाइनमेंट के लिए कीमत का भुगतान राज्य पंजीकरण के बाद किया जाता है यदि अनुबंध के तहत दावों के अधिकारों के असाइनमेंट पर समझौते (समझौते) के तहत समनुदेशक एक कानूनी इकाई है। इस प्रकार, आपको न केवल दावे के अधिकारों के असाइनमेंट पर एक समझौते को समाप्त करने की आवश्यकता है, बल्कि समझौते के तहत निपटान के मुद्दे को भी हल करने की आवश्यकता है - उदाहरण के लिए, ऋण के हस्तांतरण पर एक अतिरिक्त समझौते का समापन करके, जैसा कि आपको पहले सलाह दी गई थी।

तातियाना | 2019/10/14

नमस्ते। मैं एक नई इमारत में एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहा था, घर 2 महीने में चालू हो जाएगा। पता चला कि अपार्टमेंट का एक शेयरधारक था, हमारे शहर से 3000 किमी दूर एक गाँव में कोई दादा। अपार्टमेंट बंधक के साथ खरीदा गया था और उन्हें 500 हजार रूबल का भुगतान करना पड़ा (बस उतना ही जितना मेरे पास डाउन पेमेंट के लिए है)। डेवलपर के बिक्री विभाग के प्रबंधक के पास इस दादा की ओर से पावर ऑफ अटॉर्नी है। उन्होंने मुझे शेष बंधक का भुगतान करने के लिए अपने दादाजी को 500 हजार हस्तांतरित करने और कागजी कार्रवाई पूरी होने तक इंतजार करने की पेशकश की, जब अपार्टमेंट बैंक के साथ ऋणमुक्त हो जाता है। और फिर एक असाइनमेंट एग्रीमेंट तैयार करके आवास की लागत की शेष राशि का भुगतान करें। क्या इसमें शामिल होना उचित है और क्या जोखिम अपेक्षित हैं?

​घर खरीदने का सवाल देर-सबेर हर परिवार में उठता है। अचल संपत्ति का अधिग्रहण एक लंबी, जटिल, श्रम-गहन प्रक्रिया है और इसके लिए काफी भौतिक संसाधनों की आवश्यकता होती है। खरीदे जा रहे अपार्टमेंट की जांच करने में लापरवाहीपूर्ण दृष्टिकोण और आवास की खरीद और बिक्री के लिए लेनदेन का गलत निष्पादन आपको धन और वर्ग मीटर से वंचित कर सकता है। और अक्सर यह नई इमारतों में अपार्टमेंट की खरीद से संबंधित होता है जिसके लिए स्वामित्व का प्रमाण पत्र अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। इसके साथ बहुत सारे जोखिम जुड़े हुए हैं, और इसलिए एक नई इमारत में आवास खरीदने की प्रक्रिया को अधिक सावधानी से व्यवहार किया जाना चाहिए। आज हम निर्माणाधीन और कमीशन किए गए घर में अधिकारों के असाइनमेंट के माध्यम से एक अपार्टमेंट खरीदते समय मुख्य जोखिमों का विश्लेषण करेंगे।

किसी नई इमारत में अपार्टमेंट के लिए खरीदार के साथ किस प्रकार का अनुबंध संपन्न होता है?

किसी नई इमारत में आवास खरीदते समय संपन्न हुआ अनुबंध कई प्रकार का हो सकता है, और यह निर्माण के उस चरण पर निर्भर करता है जिस पर वह किसी विशेष क्षण में है।

1. भागीदारी समझौता. यह किसी घर के निर्माण के किसी भी चरण में, सीधे संचालन के लिए वस्तु के चालू होने तक, यानी राज्य आयोग द्वारा इसकी स्वीकृति तक, संपन्न होता है। यह सीधे डेवलपर के साथ संपन्न होता है।
2. अधिकारों के असाइनमेंट पर समझौता (दावे). यह समझौता, पहले समझौते की तरह, निर्माण शुरू होने से लेकर घर के चालू होने तक की अवधि के दौरान संपन्न किया जा सकता है, लेकिन यह अब डेवलपर के साथ संपन्न नहीं होता है, बल्कि एक व्यक्ति/कानूनी इकाई के साथ संपन्न होता है जिसने पहले ही इस संपत्ति को खरीद लिया है एक इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत एक निर्माण कंपनी। या ऐसे व्यक्ति के साथ जिसने अनुबंध समाप्त करने वाले से अधिकारों के असाइनमेंट द्वारा एक अपार्टमेंट खरीदा है। इस प्रकार, ऐसे समझौतों की श्रृंखला लगभग अंतहीन हो सकती है। उस समय जब घर पूरा माना जाता है, यानी। राज्य आयोग द्वारा स्वीकार किए जाने और कार्यान्वयन के बाद, असाइनमेंट समझौतों का पंजीकरण अब नहीं किया जाता है।
3. पूर्व खरीद समझौता. इस प्रकार का निष्कर्ष उस अवधि के दौरान निकाला जा सकता है जब घर सौंप दिया गया हो, लेकिन अपार्टमेंट के स्वामित्व पर दस्तावेज़ अभी तक प्राप्त नहीं हुए हैं। यह वह समय अवधि है जब घर पहले से ही पूरी तरह से तैयार है और अपार्टमेंट का मालिक सीधे (स्वामित्व या असाइनमेंट के अनुबंध के तहत) संपत्ति के स्वामित्व का प्रमाण पत्र जारी करता है। नई इमारतों में इस तरह के पंजीकरण में काफी लंबा समय लग सकता है - 1 वर्ष तक, और कभी-कभी ऐसी स्थितियाँ उत्पन्न होती हैं जब संपत्ति के अधिकारों के अधिग्रहण का निर्णय अदालत में किया जाता है।
4. विक्रय संविदा. यह एक सामान्य समझौता है जो तब संपन्न होता है जब एक नई इमारत में एक अपार्टमेंट के मालिक के पास पहले से ही स्वामित्व का प्रमाण पत्र होता है।

नई बिल्डिंग में असाइनमेंट एग्रीमेंट और उससे जुड़े जोखिम

जैसा कि ऊपर से स्पष्ट है, असाइनमेंट समझौता किसी व्यक्ति/कानूनी इकाई के साथ निर्माणाधीन इमारत में एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए किया जाता है। इस दस्तावेज़ के तहत खरीदारी तब तक पूरी की जा सकती है जब तक कि घर चालू न हो जाए।

घर की वास्तविक डिलीवरी से पहले ऐसे समझौतों को समाप्त करने की प्रथा आम है क्योंकि ऐसी वस्तुएं निवेशकों द्वारा नींव के गड्ढे खोदने के चरण में कम कीमत पर खरीदी जाती हैं, लेकिन उनके लिए अपार्टमेंट के स्वामित्व को पंजीकृत करने का कोई मतलब नहीं है। वे इसे अब तक क्रियान्वित करने का प्रयास कर रहे हैं। इसके अलावा, कोई भी उस समय अवधि से निपटना नहीं चाहता, जो संभवतः लंबी हो, जब आवास के स्वामित्व का पंजीकरण होता है। इस अवधि के दौरान, वस्तु को बेचना असंभव है, और परिणाम एक समझ से बाहर की स्थिति है।

अधिकारों के समनुदेशन (या समनुदेशन) के लिए एक समझौते का सार क्या है?यह डेवलपर के साथ एक प्रारंभिक समझौते - एक "शेयरधारक" समझौते के आधार पर संपन्न होता है। यानी, अपार्टमेंट का पहला खरीदार है, जिसने संभवतः इसे सीधे डेवलपर से निर्माण की शुरुआत में खरीदा था। और उनके बीच एक DDU का निष्कर्ष निकाला गया, जो Rosreestr में पंजीकृत होना अनिवार्य है। इसके आधार पर, आगे के असाइनमेंट समझौते संपन्न होते हैं, लेकिन वास्तव में डीडीयू समझौते में खरीदार में बदलाव होता है। ऐसे कई बदलाव हो सकते हैं. इसलिए, लेन-देन पूरा करते समय, आपको उन प्रारंभिक दस्तावेजों की उपलब्धता और सटीकता की जांच करने की आवश्यकता है जो असाइनमेंट समझौते के तहत अपार्टमेंट खरीदने वाली पार्टी को हस्तांतरित किए जाते हैं:

1. भागीदारी समझौता. अपने मूल संस्करण में डेवलपर के साथ यह प्रारंभिक समझौता, किसी भी स्थिति में, अपार्टमेंट के अंतिम खरीदार के साथ है। इसे Rosreestr के साथ पंजीकृत होना चाहिए, अन्यथा यह अमान्य है।
2. डीडीयू के समापन के बाद हुए सभी असाइनमेंट समझौते। यह आवश्यक है ताकि आप वस्तु के खरीदारों की पूरी श्रृंखला का पता लगा सकें।
3. संपत्ति के भुगतान की रसीदें. भुगतान कैसे किया गया इसके आधार पर सभी वास्तविक चेक और मनीऑर्डर भी क्रय पक्ष को हस्तांतरित कर दिए जाते हैं। जहां तक ​​संपत्ति के लिए भुगतान का सवाल है, तो यह डेवलपर के साथ समझौते से या तो पूरा किया जा सकता है या नहीं, उदाहरण के लिए, किस्तों पर। यदि अपार्टमेंट पर कोई कर्ज है, तो इसे नए खरीदार को हस्तांतरित कर दिया जाता है। लेकिन एक और बात महत्वपूर्ण है - विक्रेता पर अतिदेय ऋण भी हो सकता है। यहां आपको विक्रेता के संभावित ऋणों के बारे में सीधे डेवलपर से परामर्श लेना चाहिए, क्योंकि अतिदेय ऋण एक अपार्टमेंट की सफल खरीद में एक बड़ी बाधा है, क्योंकि निर्माण कंपनी कुछ मामलों में अतिदेय ऋणों के लिए मुकदमा कर सकती है।
4. असाइनमेंट के लिए डेवलपर की सहमति. सिद्धांत रूप में, यह कानून द्वारा नहीं किया जा सकता है, लेकिन अधिकारों के हस्तांतरण के बारे में डेवलपर को सूचित करने के लिए लगभग सभी शेयर भागीदारी समझौतों में ऐसा खंड प्रदान किया जाता है। इसलिए, इस लेनदेन के लिए उसकी अनुमति प्राप्त करना सबसे अच्छा है। इसके अलावा, असाइनमेंट एग्रीमेंट का मतलब न केवल अपार्टमेंट के दावों का अधिग्रहण है, बल्कि कुछ जिम्मेदारियों की प्राप्ति भी है। यदि विक्रेता पर डेवलपर का कर्ज है, तो उन्हें या तो असाइनमेंट अनुबंध समाप्त होने से पहले चुका दिया जाता है या नए खरीदार को हस्तांतरित कर दिया जाता है। केवल इस मामले में डेवलपर सहमति देगा। रियल एस्टेट संपत्ति पर ऋण के हस्तांतरण को असाइनमेंट के साथ हस्ताक्षरित एक अलग समझौते द्वारा औपचारिक रूप दिया जा सकता है, या इसे असाइनमेंट समझौते में एक खंड के रूप में शामिल किया जा सकता है।
5. असाइनमेंट समझौते के दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित उपरोक्त सभी दस्तावेजों की स्वीकृति और हस्तांतरण का एक अधिनियम।
6. इस लेनदेन को करने के लिए विक्रेता के पति या पत्नी की सहमति। आख़िरकार, डीडीयू के तहत खरीदा गया अपार्टमेंट भी संयुक्त रूप से अर्जित संपत्ति है। और यदि संपत्ति संयुक्त है तो असाइनमेंट एग्रीमेंट में कई विक्रेता होने चाहिए।

इन सभी दस्तावेजों की उपस्थिति अनिवार्य है, जो खरीदार को लेनदेन के अमान्य होने से बचाएगी।

अधिकारों के असाइनमेंट (असाइनमेंट) पर एक समझौता अधिकृत निकायों के साथ पंजीकृत होना चाहिए! अन्यथा, इसकी वैधता साबित करना समस्याग्रस्त होगा।

अधिकारों/दावों के असाइनमेंट के आधार पर एक अपार्टमेंट खरीदने का निर्णय लेते समय, मूल अनुबंध के डेटा का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना आवश्यक है: संपत्ति में सटीक विशेषताएं, उसके स्थान के साथ एक फ्लोर प्लान आदि होना चाहिए। अनुबंध में अपार्टमेंट की वास्तविक कीमत भी दर्शाई जानी चाहिए।

जब घर पहले से ही किराये पर हो तो दिक्कतें भी आ सकती हैं. इसके अलावा, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि किस प्रकार का समझौता संपन्न हुआ है - इक्विटी भागीदारी या असाइनमेंट। शीर्षक विलेख प्राप्त करना कभी-कभी इतना आसान नहीं होता है। ऐसा लगता है कि घर पहले से ही पूरी तरह से तैयार है, राज्य आयोग द्वारा स्वीकार किया गया है, लेकिन इसके स्वामित्व का अंतिम पंजीकरण नहीं हो रहा है। यह इस तथ्य पर निर्भर करता है कि एक नई इमारत का डिज़ाइन कई चरणों से गुज़रता है, जिसमें न केवल डेवलपर और "हितधारक" भाग लेते हैं, बल्कि आपूर्तिकर्ता और निवेशक भी भाग लेते हैं जिन्होंने अपना पैसा निवेश किया है। प्रतिभागियों के बीच अक्सर आपसी समझौते, ऋण आदि को लेकर विवाद उत्पन्न होते हैं, जिनका समाधान अदालत में किया जाता है। जब तक इन विवादों का समाधान नहीं हो जाता, स्वामित्व का पंजीकरण नहीं होता है।

दोहरी बिक्री जैसी अवधारणा के साथ बड़े जोखिम जुड़े हो सकते हैं, जानबूझकर और आकस्मिक दोनों। इसका मतलब यह है कि एक अपार्टमेंट कई लोगों को बेचा जा सकता है। ऐसा इसलिए होता है क्योंकि न केवल साझा निर्माण समझौते संपन्न होते हैं, बल्कि विभिन्न प्रकार के निवेश समझौते, असाइनमेंट और प्रारंभिक बिक्री भी होती है। इसलिए, किसी अपार्टमेंट के असाइनमेंट या प्रारंभिक खरीद समझौते का समापन करते समय, यह आवश्यक है कि यह केवल सरकारी एजेंसियों के साथ पंजीकृत डीडीयू पर आधारित हो, क्योंकि रोसरेस्टर में केवल उन पर रिकॉर्ड रखे जाते हैं। अन्य मामलों में, जब रिकॉर्ड राज्य स्तर पर नहीं रखे जाते हैं, तो आप एक ऐसा अपार्टमेंट खरीद सकते हैं जिसके मालिक पहले से ही हैं।