Dreptul de a revendica în temeiul DD. Este necesar să plătiți impozit atunci când vindeți un apartament la cesiunea dreptului de creanță conform DDA?

_______________ "__"___________20___

______________________________________, reprezentat de _________________________________, acționând__ în baza ________________, denumit în continuare „Cedentul”, ​​pe de o parte, și

Gr. _________________, denumite în continuare___ „Cesionar”, pe de altă parte, denumite colectiv în textul prezentului acord „Părțile”, au încheiat prezentul acord după cum urmează:

1. OBIECTUL ACORDULUI

1.1. Cesionarul cedează Cesionarului o parte din drepturile de proprietate care îi revin Cesionarului în calitate de participant la construcția comună în baza acordului nr. ______ participare la construcția comună din data de ____________20__ (denumit în continuare Contract), înregistrat la Departament Serviciul federal inregistrare de stat, cadastru si cartografie conform _______________________ pentru Nr. __________ din data de "___" ___ 20__, incheiat intre dezvoltator - ________________________________ (denumit in continuare - Dezvoltatorul) si participantul la constructie comuna - Cedente, constand in dreptul de a cere de la Dezvoltator transferul de proprietate asupra unui apartament cu __ camere, suprafață totală _____(___________) mp. m, suprafata locuibila ____(_________) mp. m., sub numărul condiționat __ (denumit în continuare Obiectul) în conformitate cu documentația de proiectare și estimare intr-o casa aflata in constructie pe santier la adresa: _______________, conform _____________ (document de autorizare de la Administrație), Contracte de închiriere teren Nr. ______ din ____________ 20___ , Acord privind cesiunea de drepturi de închiriere asupra unui teren din data de ______________20___, iar Cesionarul se obligă să accepte dreptul de creanță specificat și să plătească prețul pentru acesta în modul și în condițiile prevăzute în prezentul contract.

1.2. Drepturile din acordul de participare la construcția comună sunt transferate de la Cesionar către Cesionar în aceleași condiții ca și

care exista la momentul transferului legii.

1.3. Cesionarul garantează că dreptul de revendicare asupra apartamentului cesionat Cesionarului este achitat integral și nu face obiectul unui gaj sau al altor obligații din partea terților și nu se află în stare de arest sau interdicție.

2. PRETUL CONTRACTULUI, PROCEDURA DE PLATA
ȘI PROCEDURA DE ASIGURARE A ÎNDEPLINITĂRII OBLIGAȚILOR DE PLATĂ

2.1. Cesiunea drepturilor în temeiul prezentului acord este supusă compensației. Cesionarul se obligă să plătească Cesionarului pentru drepturile transferate în temeiul Acordului un preț în valoare de ________________ (________________________________) ruble prin transferul de fonduri în contul curent al Cesionarului sau la casa _____________________________________ pentru transferul în contul curent.

2.2. Plata prețului prevăzut la clauza 2.1. prezentului acord se realizează de către Cesionar la un moment dat în termen de trei zile de la data semnării prezentului acord.

3. OBLIGAȚII ALE PĂRȚILOR

3.1. Cedentul este obligat:

3.1.1. să notifice Dezvoltatorul în termen de cinci zile de la data înregistrării de stat a prezentului acord cu privire la cesiunea drepturilor în temeiul acordului participarea la capitaluri proprii in constructie;

3.1.2. este obligat să transfere Cesionarului în ziua semnării prezentului contract toate Documente necesare certificarea drepturilor și obligațiilor, și anume:

• o copie legalizată a Acordului de participare la capital, cu toate anexele, acordurile adiționale și alte documente care fac parte integrantă din contractul menționat;
• un certificat de la Dezvoltator care confirmă plata drepturilor de proprietate ale Cedentei pentru a cere Dezvoltatorului să-i transfere proprietatea asupra Obiectului.

3.2. Cesionarul este obligat:

3.2.1. să îndeplinească obligația de a plăti prețul pentru drepturile cesionate în conformitate cu termenii secțiunii 2 din prezentul acord;

3.2.2. suportă costurile înregistrării de stat a prezentului acord.

3.3. Părțile sunt obligate să contacteze Oficiul Serviciului Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie pentru Regiunea Chelyabinskîn scopul înregistrării de stat a prezentului acord în termen de 15 zile de la data plății integrale a prețului specificat în clauza 2.1. acord efectiv.

4. RESPONSABILITATEA PĂRȚILOR

4.1. Pentru încălcarea termenilor prezentului acord, pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a atribuțiilor lor, Părțile răspund în conformitate cu legislația în vigoare.

4.2. Cesionarul este responsabil față de Cesionar pentru invaliditatea drepturilor ce i-au fost transferate, dar nu este responsabil pentru neîndeplinirea acordului de participare la construcția comună de către Dezvoltator.

4.3. În cazul încălcării condițiilor de plată conform prezentului contract, Cesionarul va plăti Cesionarului o penalitate (penalitate) în valoare de 0,15% din valoarea datoriei în temeiul prezentului contract pentru fiecare zi de întârziere.

4.4. În cazul în care Cesionarul încalcă termenii de plată a prețului dreptului cedat mai mult de o lună, Cesionarul are dreptul de a refuza unilateral executarea prezentului contract.

5. DISPOZIȚII FINALE

5.1. Prezentul acord intră în vigoare din momentul înregistrării sale de stat și este valabil până la îndeplinirea integrală a obligațiilor de către părți.

5.2. Din momentul intrării în vigoare a prezentului acord, Cesionarul dobândește toate drepturile și obligațiile Cesionarului care decurg din acordul de participare comună la construcție în măsura specificată în prezentul acord.

La semnarea contractului, Cesionarului i s-au oferit toate documentele necesare prevăzute la clauza 3.1.2. din prezentul contract, atestând drepturile de proprietate cesionate în temeiul prezentului contract.

5.3. Cu privire la toate aspectele care nu sunt reglementate de prezentul Acord, Părțile sunt ghidate de legislația în vigoare.

Toate litigiile apărute în timpul executării prezentului acord se soluționează cu respectarea obligatorie a procedurii de revendicare preliminară. Perioada de examinare a unei cereri este de 15 zile de la data primirii cererii. În cazul în care o parte nu primește o cerere trimisă la adresa specificată în prezentul acord, procedura de soluționare a litigiului înainte de judecată se consideră a fi respectată din momentul în care partea care trimite cererea primește corespondența returnată.

Dacă nu se ajunge la o soluție reciproc acceptabilă, părțile se transferă problema controversata pentru permisiunea de a se adresa justitiei la locatia Cesionarului in conformitate cu legislatia in vigoare Federația Rusă

5.4. Modificările și completările la acest acord trebuie întocmite în scris, semnate de părți și intră în vigoare din momentul înregistrării lor de stat.

5.5. Cesionarul are dreptul de a cesiona drepturile și obligațiile sale în temeiul prezentului acord unei terțe părți numai după plata integrală în temeiul prezentului acord și înregistrarea de stat a acestui acord.

5.6. Prezentul Acord este întocmit în 4 exemplare cu forță juridică egală, câte unul pentru fiecare parte, o copie pentru Dezvoltator și o copie transferată la Oficiul Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie pentru Regiunea Chelyabinsk.

5.7. Înainte de a semna acest acord, Cesionarul este familiarizat cu termenii Acordului. Condițiile specificate sunt explicate și de înțeles de către Cesionar.

6. ADRESE ȘI SEMĂTURI ALE PĂRȚILOR

Cesionarul a citit Acordul de Participare la Construcția Compartită Nr._____ din data de „__” ________ 20___ și a primit documentele specificate în clauza 3.1.2 a contractului ____________/_____________

(semnătură, nume complet)

Am citit acordul (Dezvoltator)

_____________/_____________

(semnătură, nume complet)

Una dintre opțiunile posibile pentru cumpărarea unei case este întocmirea unui acord de cesiune a dreptului de proprietate. Această formă de acord nu este foarte comună, așa că puțini oameni știu să o redacteze corect.

În acest articol vom analiza toate caracteristicile unor astfel de tranzacții, documentele necesare pentru a le efectua, precum și modalitățile de verificare.

○ Ce este cesiunea de drepturi?

În timp ce clădirea este în construcție, acționarii, cu fondurile cărora se construiește, au în mâinile lor contracte de participare la capitaluri proprii (EPA). Pe baza acestora, proprietatea va fi înregistrată după livrarea casei. Dar, în ciuda lipsei drepturilor de proprietate, acționarul își poate vinde apartamentul, ceea ce va constitui un transfer de drepturi.

Cesiunea de către un participant la construcția în comun a drepturilor de creanțe în temeiul contractului este permisă numai după ce acesta a achitat prețul contractului sau concomitent cu transferul datoriei către un nou participant la construcția comună în modul stabilit de Codul civil al Federația Rusă (clauza 1 a articolului 11 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună” din 30.12.2004 nr. 214-FZ).

Astfel, conform contractului de cesiune, cumpărătorul nu primește apartamentul în sine, ci doar dreptul de a revendica proprietatea asupra acestuia după finalizarea construcției.

○ Cum pot cumpăra un apartament prin transfer?

Cesiunea dreptului de revendicare este posibilă în baza a două tipuri de acorduri:

1. Contract preliminar de cumpărare și vânzare. În acest caz, dreptul de a revendica încheierea contractului principal, și nu transferul apartamentului, este supus cesiunii. Această formă de acord nu este supusă înregistrării de stat obligatorii. Dar aici trebuie să țineți cont de faptul că transferul de resurse financiare ar trebui să aibă loc numai după încheierea acordului principal, care guvernează transferul spațiului de locuit. Cesiunea dreptului de creanță este posibilă numai în perioada de la momentul încheierii acordului preliminar până la semnarea celui principal.
2. În baza unui acord de participare la capitaluri proprii (DPA). Aici se cedează nu doar dreptul de a primi un apartament, ci și toate obligațiile pentru contribuții comune. Prin urmare, dacă nu sunt plătite integral, atunci cumpărătorul primește și o obligație pentru contribuții regulate. Cesiunea de drepturi este posibila din momentul incheierii contractului si pana la semnarea certificatului de transfer si acceptare. Acordul de cesiune conform DDU este supus înregistrării de stat. Aici trebuie luat în considerare faptul că noul proprietar primeste drepturile asupra apartamentului in aceeasi suma cu care avea cel precedent. Prin urmare, este foarte important să se indice cât mai detaliat temeiul transferului dreptului de creanță, precum și condițiile DDU.

○ Procedura de achizitionare a unui apartament prin cesiune.

La încheierea unui contract de cesiune, trebuie să urmați un anumit algoritm. Succesul tranzacției depinde de respectarea tuturor nuanțelor necesare.

✔ Verificarea companiei de constructii.

Când verificați un dezvoltator, trebuie să acordați atenție:

• Durata de existenta a societatii.
• Relevanța actelor constitutive.
• Disponibilitatea autorizației de construire.
• Disponibilitatea unui contract de închiriere pe termen lung pentru teren sau dreptul de proprietate asupra acestuia.

✔ Colectarea documentelor.

Pentru a încheia o tranzacție, vânzătorul trebuie să furnizeze:

• Acord inițial (preliminar sau DDU).
• Consimțământul dezvoltatorului la cesiune (dacă vânzătorul a achitat integral cota, este necesară doar notificarea firmei de construcții, iar dacă mai are datorii neachitate, dezvoltatorul trebuie să aprobe cesiunea dreptului).
• Toate chitanțele pentru plata contribuțiilor de capital propriu.

Cumpărătorul este obligat să:

• Pașaport personal.
• Consimțământul celui de-al doilea soț la tranzacție.

✔ Întocmirea contractelor.

După furnizarea întregii documentații și verificarea acesteia, se întocmește un acord de cesiune a dreptului de creanță. Aici trebuie să țineți cont de faptul că acordul este întocmit în aceeași formă ca și contractul inițial. În cazul în care a fost certificat de un notar, contractul de cesiune trebuie să fie și el certificat.
Condiția esențială a acestui acord este subiectul acestuia, adică. transfer de drepturi. Este necesar să se precizeze cât mai detaliat posibil ce drepturi și în ce măsură sunt transferate în temeiul acordului, precum și să se indice motivele unui astfel de transfer.
Toți ceilalți termeni ai acordului sunt adiționali și sunt introduși prin acordul părților.

✔ Înregistrarea contractului de cesiune.

Acordul este supus înregistrării obligatorii la Rosreestr. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați direct Camera de înregistrare sau filiala MFC.
Transferul de fonduri se efectuează numai după finalizarea procedurii de înregistrare. Durează de la 5 la 10 zile din momentul în care cererea este acceptată.

✔ Plata taxelor.

Cuantumul taxei de stat depinde de statutul părților la tranzacție. Da, pentru indivizii este de 2.000 de ruble, pentru persoanele juridice – 22.000 de ruble. În cazul în care mai mulți solicitanți solicită înregistrarea, valoarea taxei de stat este împărțită în mod egal între ei, iar fiecăruia i se eliberează o chitanță de plată. ○ Caracteristicile achiziționării unei clădiri noi prin atribuire.

Principala caracteristică a contractului de cesiune, în care subiectul este un apartament într-o clădire nouă, este participarea unei terțe părți, dezvoltatorul, la tranzacție. În cazul în care pachetul de documente nu conține acordul certificat de la firma de construcții, tranzacția va fi considerată invalidă.
O altă caracteristică este posibilitatea încheierii mai multor contracte de cesiune în timpul construcției unei case. După punerea sa în funcțiune, transferul dreptului de revendicare este imposibil.

Dacă decideți să vindeți sau să cumpărați un apartament într-o clădire nouă, atunci nu este suficient să găsiți o a doua parte interesată și... La urma urmei, în esență nu vindeți sau cumpărați imobile, ci doar dreptul de a revendica un viitor apartament. Prin urmare, dacă intenționați să efectuați o misiune în cadrul DDU - așa se numește acest proces, cel mai bine este să înțelegeți mai întâi complexitățile legislației și capcanele. Care sunt așteptate în timpul tranzacției atât de către cumpărător, cât și de către vânzător.

Ce este atribuirea conform DDU?

Important! Vă rugăm să rețineți că:

• Fiecare caz este unic și individual.
• Un studiu amănunțit al problemei nu garantează întotdeauna un rezultat pozitiv. Depinde de mulți factori.

Pentru a obține cele mai detaliate sfaturi cu privire la problema dvs., trebuie doar să alegeți oricare dintre opțiunile oferite:

Să începem cu principalul lucru - cu o decodare a termenilor și traducerea din limbajul juridic într-un limbaj ușor de înțeles. Și iată ceva de înțeles:

• DDU este un acord de participare comună, al cărui conținut este reglementat de Legea federală nr. 214 „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a spațiilor nerezidențiale”.
• Cesiunea este transferul dreptului de a revendica un apartament către un nou acționar. Acestea. ți se schimbă statutul - încetezi să mai fii investitor. Statutul cumpărătorului se schimbă - el devine proprietarul dreptului de a revendica bunuri imobiliare sub formă de spații rezidențiale. Și sistemul relației tale cu dezvoltatorul se schimbă
• Un dezvoltator sau un constructor este entitate, care își asumă dreptul de a încasa bani de la acționari pentru construcție blocși se angajează să respecte toate cerințele lege federala. Dezvoltatorul, ca și cumpărătorul și vânzătorul, are propriile sale drepturi - ele pot deveni o piatră de poticnire în relația dvs. conform formatului de comunicare „atribuire sub DDU”. Dar mai multe despre asta mai jos.

Deci, trebuie să încheiați un acord privind cesiunea de drepturi în temeiul DDU - acest tip de formulare confuză va fi mai corectă. O altă denumire legală pentru astfel de acorduri este cesiunea. În consecință, vânzătorul va fi cedent, iar cumpărătorul va fi cesionar. Dezvoltatorul participă întotdeauna la atribuirea drepturilor conform DDU - ca terț cu propriile sale drepturi și capacități. Contractul de cesiune poate fi încheiat numai înainte de punerea în funcțiune a locuinței.

Printr-un acord preliminar

Există două opțiuni pentru încheierea unui contract de cesiune. Unul foarte periculos pentru cumpărător este un contract preliminar de cumpărare și vânzare. În ciuda multor dezavantaje, nu este interzis de codul civil.

Esența acordului preliminar este că nu faci de fapt o cesiune de drepturi - ești de acord cu acționarul că acesta se obligă să încheie un contract de vânzare-cumpărare cu tine după ce casa este predată și acesta preia proprietatea. Există mai multe dezavantaje ale unor astfel de relații contractuale:

• Nu puteți verifica în niciun fel grevarea acestui drept de creanță - dacă viitorul apartament este ipotecat sau gajat dintr-un alt motiv
• Încheiați un contract pentru ceva care încă nu există. De fapt, încheiați un acord că într-o zi va fi încheiat un contract
• În cazul unor probleme cu dezvoltatorul, nu puteți profita de măsurile de sprijinire a acționarilor - până la urmă, de fapt, investitorul este încă persoana cu care ați încheiat un acord. Deși i-ai dat deja banii
• Nu există niciun motiv să credem că vânzătorul în această situație nu va încheia mai multe astfel de contracte și nu veți ajunge la coadă pentru acest apartament

Nu încheie acorduri preliminare pentru cesiunea drepturilor de creanță în temeiul DDU. De fapt, în această situație nu ești protejat de nimic.

Potrivit DDU

Există un mod oficial în care interacționați cu toate persoanele posibile în procesul de atribuire:

• Rosreestr va controla atribuirea DDU în timpul reînregistrării
• Prin cesiune, dezvoltatorul trebuie să-și dea acordul pentru înregistrare
• Schema decontărilor cu vânzătorii este întocmită extrem de transparent

Cesiunea în temeiul DDU este singura modalitate legală de reînregistrare a dreptului de revendicare la un viitor apartament, de a nu rămâne fără bani și de a fi protejat de lege. Desigur, există și dezavantaje în această situație:

• Un proces destul de lung de întocmire a contractului în sine
• Participarea dezvoltatorilor, unii dezvoltatori luând bani suplimentari
• Dacă se emite o ipotecă, procesul este întârziat - mai multe despre asta mai jos

Procedura de înregistrare

Este suficientă atribuirea unui contract de participare comună la construcție proces complex pentru o persoană nepregătită. Constă din mai multe etape:

Atribuirea unui apartament sub DDU pare doar destul de simplă. De fapt, cumpărătorul va trebui să verifice de două ori mai multe informații decât dacă ar fi cumpărat pur și simplu proprietatea de la dezvoltator. Să aruncăm o privire mai atentă asupra situației.

Examinare

De asemenea, puteți obține un șablon cu câmpuri goale pentru a vă completa ()

Particularități

Trebuie să înțelegeți că misiunea conform DDU implică anumite riscuri. Procesul este reglementat de capitolul nr. 24 din Codul civil al Federației Ruse - „Schimbarea persoanelor într-o obligație”. În special, trebuie să știți că ar fi util să înregistrați acordul la un notar - în caz de fraudă, acest lucru este puțin probabil să vă ajute, dar dacă există probleme cu subtilitățile juridice, atunci notarul va putea sugera cea mai bună cale de ieșire din situație.

Înregistrare

Ca un acord de participare la capitaluri proprii, acordul de cesiune este înregistrat la agențiile guvernamentale pentru a verifica toate documentele și a elimina faptul dublei vânzări. Puteți face acest lucru fie la biroul Rosreestr, fie la orice centru multifuncțional de prestare a serviciilor publice. Vei avea nevoie:

• Acord între cumpărător, vânzător și dezvoltator
• Certificate de absență a sarcinilor sau un certificat de acord bancar, dacă există ipotecă
• Contract de capitaluri proprii între dezvoltator și vânzător
• Pașapoarte de cumpărător și vânzător

Avantaje și dezavantaje

Dacă achiziționați un apartament printr-o cesiune de creanță, atunci vă confruntați cu mai multe avantaje și dezavantaje ale unei astfel de relații. Printre avantaje este că prețul este de obicei puțin mai mic, deoarece apartamentul este vândut de un antreprenor care a fost plătit pentru lucrare cu imobiliare, și nu cu bani. Sau pur și simplu prezența unui apartament într-o clădire nouă populară. Dar există destul de multe dezavantaje - nu numai pentru cumpărător, ci chiar și pentru vânzător.

Vânzări duble

Este destul de dificil să devii un acționar fraudat în vremea noastră. În urmă cu zece ani, orice mijloc de a înșela cetățenii creduli era vânzarea dublă de imobile. Dezvoltatorul a luat un apartament, l-a vândut mai multor persoane și apoi a dispărut. Drept urmare, poliția și instanțele au luat în considerare o mulțime de cereri pentru același spațiu de locuit. Odată cu apariția Rosreestr și înregistrarea obligatorie a tranzacțiilor în acesta, a devenit mai ușor. Vânzările duble de către dezvoltator, dacă mecanismul DDU funcționează, sunt practic excluse. Cesiunea este o altă chestiune - aici nu sunteți asigurat împotriva vânzărilor duble dacă vânzătorul decide să acționeze în baza unui contract preliminar de cumpărare și vânzare.

Fără un dezvoltator

Cumpărați o misiune în conformitate cu DDU, înregistrarea are loc, dar brusc primiți o revendicare de la dezvoltator - el nu a fost de acord cu tranzacția și este împotriva acesteia. În acest caz, dezvoltatorul are dreptul de a contesta afacerea, așa că asigurați-vă că verificați acordul pentru a atribui dreptul de a revendica apartamentul. Trebuie să fie pe hârtie, cu semnătura directorului și sigiliul organizației.

Impozite

Acordul de cesiune în Rusia este supus taxei. Prin urmare, dacă ați vândut dreptul de a vă revendica apartamentul pentru mai mult decât l-ați achiziționat de la dezvoltator, va trebui să plătiți impozit pe venitul personal.

• Pentru cetățenii țării – 13%
• Pentru un străin – 30%

Avocat la Colegiul de Apărare Juridică. Specializată în gestionarea cazurilor legate de contestarea acțiunilor ilegale ale funcționarilor, litigii privind locuințe și colectarea de penalități de la dezvoltatori. Experiență vastă în lucrul în conformitate cu 214 de legi federale.